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2019年07月08日
不動産の窓口ブログ

解約違約金ってどんな場合に発生するの?

友人が「アパートの更新案内が来たけど、更新前に引越したら違約金かかるのかな?」というので、

「何年住んでるの?」と聞いたら、「もう5年以上」と言います。

どうやら意外と「解約違約金」について知らない人、多いみたいです。

解約違約金についての勘違い!

「5年住んでるなら解約違約金は普通、ちゃんと1か月前に退去報告すればかからないよ」

と言いますと、話を聞いていた他の知人も「え、そうなの?」と言うものですから、折角なのでブログに書いておくことにしました。

 

解約違約金…多くの賃貸契約についている事項で、改めて説明しますと、

「定められた契約期間を満了する前に契約を借主の都合で解除する場合、違約金を貰いますよ」

というものです。

よく「2年未満で解約すると敷金が返ってこない」というのがありますが、これは賃貸借契約が一般的に2年の契約で、敷金が解約違約金として回収されるためです。

 

今回、私の友人がどんな風に誤解をしたのかと言いますと、

「携帯電話の契約」と同じようなものだと思ったわけです。

 

2019年7月現在、携帯電話キャリアの多くは2年契約となっており、

「2年間の契約で、更新期間以外に解約する場合違約金がかかる」という内容になっているケースが多いです。

例えば、2019年4月に契約した携帯であれば、
2021年の4月から数か月間、2023年の4月から数か月間…といったような、
2年「毎」の4月から数か月間だけが、何の違約金もなく解約できる期間である…
というようなルールです。

 

アパート・マンション・貸家の居住用の契約も多くは2年契約。

私の友人は「もう5年住んでこれまで更新してきたけれど、満了になる月以外に解約すると、違約金がかかるのかな」と思ったわけですね。

更新するとまた新しい契約として成立する、という考えです。

違約金は「最初の更新」以降は発生しません!

アパート・マンション・貸家の一般賃貸借契約…「更新できるタイプの契約」の場合は、

通常、2年間の契約が完了すればひとまず満了した、と考えます。

それ以降は、更新の手続きや契約書を交わしたりする場合もありますが、「満了した後も継続して住みます」ということで、あくまで「更新契約」です。

 

2019年4月1日付で契約したアパートは、2021年3月31日よりも前に解約してしまうと違約金がかかりますが、

1度更新をした2021年4月以降は、いつ解約しても違約金はかからない、という内容の契約が一般的です。

もしそうでない内容だというのであればそれは「定期借家契約」など、普通とちょっと違う形式の契約の可能性があります。

 

更新後も満了になる月以外は解約違約金がかかる、なんてことになると、敷金の返ってくるタイミングなんてほとんどありません。


更新のタイミングで「この機会に引っ越そうかな」という人が多いのは確かですが、最初の契約が満了すれば、更新時期じゃなくても解約違約金がかかることは、通常であればありませんのでご安心ください。

 

※契約書にきちんと「更新後も期間内解約の違約金がかかる」という旨が書かれている場合はまた違いますのでご注意ください

こんな例外があるかも…契約書を要確認!

が、例外はあるものですから、契約時は重要事項説明書の説明をよく受け、契約書を読んで契約するようにしましょう。

 

例えば、先程も述べた「定期借家契約」は通常「更新ができない」契約ですが、大家さんと借りる人が合意できれば「再契約」が出来る、という場合もあります。

こういった場合は「一度解約して契約し直す」ような形ですので、その度に違約金がかかってくる契約文になっている可能性はあります。

 

私共は北海道の不動産屋ですから、「冬期解約違約金」というものもよく取り扱います。

冬期間に部屋が空くと、引っ越しする人が少ないため空室期間が長くなったり、部屋が冷えることにより水道凍結など建物への損傷が発生するリスクが高まる・対策に費用がかかることから存在する、北国独特の違約金です。

北海道なら必ずある、というわけではないですが…。

 

ともあれ、大家さんやその地域の慣習などによって違う解約違約金についての記載がある場合もあります。

契約する前に確認することが大切です。

 


 

私たち不動産屋はどうにも賃貸契約書に慣れてしまっているので、

こういったちょっとした疑問・勘違いをなかなか感じ取れずにいることも多いです。

今回のように「そういう風に捉えてしまう方もいるのだな」と知れるのはとても勉強になります。

契約書の説明などの際に、今後参考にしていこうと思います!

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