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2020年09月23日
不動産の窓口ブログ

「極力お金をかけずに賃貸物件を貸す」方法と注意点

家賃はどんなに安くってもいい!とにかく賃貸物件にお金かけたくない!!

そんな賃貸オーナーさんは結構いらっしゃるものです。

最低限お金を掛けなくてはいけない部分や、「借主に修理して貰う」ような契約の注意点をご紹介します。

なるべくお金を掛けたくないけど…どこまで直す必要がある?

「そんなにお金かけられないから、多少のことは借主さんに直して欲しいよ…」

というのは、老朽化が進んだ賃貸物件オーナーさんからよく聞く言葉です。

どこまで修繕する義務があるのか、借主に直して貰えないのか。

悩む方も多いと思います。

 

よく「現状渡し」「現況優先」といった言葉が不動産業界で聞かれますが、

これは例えば、

「掃除を入れてないけどそのまま入居してもらうよ」
「汚れやキズなどがあるけど、そのまま入居してもらうよ」
「チラシやネット等に書かれてる情報とは違う部分があるかもしれないけど、チラシの通りの内容に直したりはしないよ」

という意味です。

ただ、生活するのに問題がある部分については、ちゃんと貸主さんが直さなければいけません。

修理・交換しなくても基本的には問題ないだろうものと、

修理しないと問題あるものの例をご紹介します。

 

個人によって認識に差異はあるかと思いますが、

・壁や床に多少のキズや汚れがある
・照明器具の電球や蛍光管が切れている
・パッキンを交換すればすぐ直る程度の小さな水漏れがある
・建付けが悪くて襖戸を閉めても多少の隙間ができてしまう

といったものは、「現状渡し」の場合は、「貸主は直しません」とちゃんと説明し、納得した上で契約してもらえば問題ないかと思います。

が、

・電気回路自体に問題があり、照明器具を変えても照明がつかない
・水道管から水が出ない、大きな水漏れがある
・雨漏りがある
・ドアが開かない

といった生活するのに問題がある部分については、家賃を貰う以上は貸主が負担して修理すべきところでしょう。

また、

・入居後に老朽化で壊れた設備

についても、「現状渡し」はあくまで「入居時の現況」で入って貰うわけですから、それ以降は入居時と同程度の設備、住環境を維持する必要があるでしょう。

・屋根や外壁等の大規模修繕
・アパート、マンションの共用部分

については、当然貸主さん負担です。

 

また、部屋に不具合がある状態で入居してもらうということになりますから、

賃料を下げたり、いくらかフリーレント期間を設けるといった対応をとると入居も決まりやすいかと思います。

壊れたものは借りた人が直す…という契約はできる?

「もっともっと、貸主の修理する負担を減らしたい!!」

ということであれば、

「貸主は修繕義務を負わない」という特約を契約につけるという方法があります。

 

壊れているもの、老朽化で入居中壊れたものなどを、貸主は直さないので借主さんの負担で直してくださいね…という内容の契約です。

 

しかし、こういった特約をつける場合は注意が必要です。

 

まず、賃料が近隣相場と同じ、または高い場合は、そもそも入居したいという人がいないと思いますし、

高く家賃を取っているとして特約が無効と判断される可能性があるかもしれません。

充分な家賃を貰っているのであれば、その分はきちんと修繕や設備などに還元しましょう。

 

また、通常こういった「貸主が修繕義務を負わない」の内容というのは、いわゆる「小規模修繕」の範囲に留まります。

・屋根や外壁等の大規模修繕
・建物の躯体に関わる修繕(基礎、柱など)
・壁の中の水道管、電気配線等、修繕にあたって躯体に手を付ける必要がある修繕

といった部分については、契約書に借主の負担と書かれていても、無効になる可能性が高いかと思います。

 

そして、借主に壊れたら絶対に直せということもできませんので、「借主が壊れたものを直さないかもしれない」ということも覚えておきましょう。

借主が絶対に何もかも直さないといけない…という契約を結ぶのは流石に難しいです。

カーテンレール壊れてるけど、カーテンなくていいやーとか、

ドアしまらないけど、開けっ放しでいいやー、という人もいます。

 

「貸主の望まない直し方をするかもしれない」ということもありえます。

襖の表具がやぶれて、直すの面倒だから取り外して捨ててしまう、というようなやり方をする方は、意外とたくさんいます。

一部の人しか好まないような、突拍子もない柄や色で修理するかもしれません。

「借主が修繕する」を「自由にDIY可」だと勝手に判断して、和室にペンキを塗りたくって非常に雑に洋室に改装したという例に会ったこともあります。

どこまでを許可するのかは、きちんと契約書・重説に記載しなければ、誤解を招くので注意が必要です。

 

「借主に修理させる」は物件が台無しになることも覚悟しよう

「もっともっとお金と手間をかけたくない!」なら、

「内装も(戸建なら)外壁・屋根も全部好きにしていいよ!」

という貸し方もあるかと思います。

前項で述べたように「修理を入居者に任せる」契約内容は、賃料を安くしなければ無効になる可能性が高いですので、

さすがに大規模修繕まで全部任せるとなると、ずいぶんと家賃は下げて貸すことになるでしょう。

そこまでいくと、無駄に「貸主としての責任」だけは背負うはめになるので、いっそ全部売ってしまうとか、

借地権付き建物として建物だけ売って地代だけ払ってもらうとかいったような、別の手段も考えたほうがいいように思います…。

 

この場合も注意することとしては、前項と同じく、

「借主は直さないかもしれない」

「直し方が望ましいものではないかもしれない」

の部分です。

雨漏りのような「放っておけば被害が広がって悪化するかもしれない」ようなものであっても、

借主は使ってない部屋だから別にいいや…と放置して、物件の寿命をどんどん縮めることになる可能性は充分にあります。

元々ついていた給湯器が壊れたので借主が新しいものを自分で購入して取り付けて、退去時に「自分が買ったものだから」と持って行ってしまった結果、給湯器が物件になくなってしまった…なんてこともありうるでしょう。

 

DIYが大好きで、上手く利用してくれる入居者さんが入ってくれれば、自分で工夫して綺麗に改装してくれるかもしれません。

しかし、どちらかといえばDIYが大好きな人よりは、

「とにかく家賃が安いところに入りたいお金がない人」が入居する可能性のほうが高いでしょう。

 

「借主が修理して」とはいうものの、借主に経年劣化を含めた全てを修理する義務を持たせることは難しく、

それによって生じた損傷の費用を請求するのもまた、難しいことです。

トラブルになる可能性が高いですから、

内容を不動産屋や弁護士と相談して契約書を作ってガチガチに備えるか、

もしくは物件がボロボロになることを覚悟・諦めた上で貸し出すのがいいでしょう。

安易に契約を結ばず、よく事前に調べましょう!

どうして売るのではなく貸さなければならないのか。

貸すにしてもなぜお金をかけられないのか。

 

人により事情は様々ですから、自分に合った貸し方をするのが良いかとは思いますが、

物件の状態を健全に保ちたいのであれば、

自分の負担できちんと修繕を行い、

相場の賃料での賃貸を設定し、

きちんとした契約を結んで、

必要な箇所は貸主が修繕する。

という普通の賃貸借契約のやり方が一番です。

 

「その人が退去したあと、また別の人に貸すのか、自分が活用するのか」

といった、将来のことも含めて考えた上で、貸し方を決める…または、

貸す以外の方法も検討してみましょう。

 

 

 

 

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