賃貸住宅の契約にかかる費用は？初期費用０円って怪しくない？契約前に確認したいこと

敷金礼金なし、賃料一ヶ月サービス、仲介手数料無料などなど…

入居時費用のサービスは安く引っ越したい！という場合にとても助かります。

でも一方で「こんなに安いなんて、何か問題があるんじゃ？」と不安になる方もいらっしゃいますし、

条件をよく確認せず、退去時などに高額な費用がかかって「こんなにかかるの！？」なんて驚かれるケースもあります。

賃貸物件に入居する際に主にかかる費用…不動産会社では「初期費用」というような言い方が一般的でしょうか。

主にこういったものがかかります。

・賃料

・敷金、礼金

・仲介手数料

この辺りが基本の料金です。賃料には「管理費」や「駐車料金」なども含みます。

この他は物件によって違いますが

・清掃費、水廻り消毒料

・カギ交換費用

・住宅保険料

・賃料保証会社保証料

などがよく発生する料金です。地域や設備によってはエアコンやストーブ、ボイラーの清掃点検費などもあるでしょう。

これらが全部あるとすれば、仮に家賃が３万円の安いアパートだとしても、入居費用は１５万～２０万くらいにはなるかと思います。

というわけで「敷金礼金なし」「仲介手数料無料」「一か月分賃料無料・賃料スライド可」といった物件は人気ですが、

どういう仕組みで安くなってるんでしょうか？

入居時費用が安いことで、不安になる方もいらっしゃいます。

「こんなに安いのは事故物件だったりしないのか？」と弊社でもご質問いただくことがありますが、

必ずしも問題があるから初期費用を安くする、というわけではありません。

引越しというのはお金がかかるものですから、

最初にかかる費用がいくらなのかによって、入居のしやすさというのは変わってきます。

どんなに良い部屋でも、費用がかかりすぎて誰も入居できない、なんてことになれば意味がありませんから、

賃貸物件の取引というのも需要や供給で市場価格には変化があります。

不安な時は「近くの似たような家賃や間取りの物件」と比較してみると良いと思います。

比べてみて極端に初期費用が安い！

というわけでなければ、あまり心配する必要はありません。

たとえばフリーレント一ヶ月の物件であれば、オーナーさんには一ヶ月家賃が入ってこない期間があります。

仲介手数料無料の物件であれば、オーナーさんが不動産屋に払う仲介料を全額負担しているので入居してもらうためにお金がかかります。

でも、誰にもずっと入居してもらえないよりは、いくらかオーナーが負担をすることで、気持ちよく入居してもらえるようにしているのです。

より入居しやすく、より入居者さんにとって嬉しいのが一番です。

アパートなどの賃貸借契約というのは、２年契約が一般的です。

「２年間部屋を貸します」「２年間部屋を借ります」という契約ですので、

２年経たずに部屋を出る、というのは、契約違反ということになります。

そこで、通常に初期費用がある契約の場合でも、２年未満で契約を解除するという場合は、違約金を払ってください、という契約になっていることが多いです。

さらに、初期費用の減額や無料のサービスがある契約の場合、

家賃３ヶ月分は無料！という物件を、３ヶ月だけ借りて解約するのではなんの収入もなく、オーナーさんも困ってしまいます。

短期契約専用の物件などはまた別ですが、

一般的に居住用として募集している賃貸住宅は、居住を目的としていることを前提に、

一定の契約期間の長さを考慮しての家賃設定や、初期費用の値下げを行っています。

なので、短期解約の場合、さらなる解約違約金を設けることも多くなっております。

敷金がある契約の場合は、「違約金を敷金で相殺するので、敷金を返金しません」というのが一般的ですね。

敷金がない場合は相殺するお金がないので、「違約金を支払うために退去時にお金を用意しなければならない」ということになります。

家賃のフリーレント…何カ月分かの賃料無料などになっている場合は、更に「半年～１年未満で退去すると違約金」

といった内容が加わっていることも少なくありません。

仲介手数料が無料なのも、貸主が全額負担しているので無料になっています。

あまり短期間だとこの分も違約金として請求される内容になっている場合があります。

「賃料、敷金礼金、仲介手数料などがかからない場合、解約違約金があるかもしれない」

と覚えておきましょう。

さて、入居時にかかる費用は他にも、

・清掃費、水廻り消毒料

・カギ交換費用

・住宅保険料

・保証会社保証料

と上記に例をあげました。

清掃費、水廻り消毒料、カギ交換費用などについては、単純に退去時に支払うことになっている可能性が高いです。

昨今は家賃と一緒に少額ずつ払っていく積立て方式なんていうのもあるようです。

保証会社の保証料が無料の場合、「最初はオーナーが負担するが、年毎に更新保証料がかかる」であるとか、

「初回の保証料はかからないが、家賃の引落時にそれなりの月額保証料がかかる」といった形の場合もあります。

家賃保証会社にかかる費用についてはこちらもご参照ください↓
▶「家賃保証会社」って？目的は？費用は？絶対に必要なの？

住宅保険料は、契約者以外の人が保険料を支払ったり、保険と同額の金券などをプレゼントするような行為も法律上、認められていません。

「貸主が包括の契約をしているので、借主は保険に入らなくてもいい」といった契約なのであればともかく

「自分の名義で加入するのに、保険料が無料」というのであれば、どういう仕組みなのかきちんと確認したほうがいいでしょう。

無料ではないけど初回の金額が安い、という場合は月払いの契約の可能性もあります。

「最初にかからない費用は、退去時や入居期間中毎月、何年か毎にかかるかもしれない」

と覚えておきましょう。

こういった内容の説明は、少なくとも契約時にはされるかとは思いますが、

しかし、契約書の説明を受ける時というのは、

違約金がこんなにかかるなんて納得がいかない、となったとしても、

「これからキャンセルをしたって、今の住居の退去だって決まってるのに今更手遅れ！！」

という段階であるかもしれません。

部屋の申込みをする段階や、お部屋を見る際などに、

入居時・月毎・年毎・退去時費用をきちんと確認しておくのが大切です。

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