「家賃保証会社」って？目的は？費用は？絶対に必要なの？

賃貸物件を探しているときに、「家賃保証会社要加入」などと書かれているのを見たことはありませんか？

「それって何なの？」

「お金がかかるの？」

「保証人がいるのに加入しないといけないの？」

北海道恵庭市の(株)不動産の窓口がご説明します！

家賃保証会社は、一般的なイメージとしては「連帯保証人の代わり」という認識をされています。

保証会社に保証料を支払うことで、家賃や月々の変動費、原状回復費用などの

「債務不履行（払わないといけないお金を払わないこと）」

が発生したときに、「代位弁済」と呼ばれる立て替え払いを行ってくれる仕組みです。

もちろん、これは保証会社が一時的に立て替えてくれるだけで、

最終的にはお金を払うべき人が、立て替えてくれた保証会社に対して払う必要があります。

賃貸オーナー側は、

・入居者に対して直接家賃滞納の請求をしなくていい

・入居者に請求するよりもスムーズにお金が入ってくる

という利点があります。

お部屋を借りる側は、

・連帯保証人がいなくても保証会社の審査に通れば部屋を借りられる

・家賃の支払いが大きく遅れてしまうような状況でも、保証会社がひとまず払ってくれるので、オーナーさんとの信頼関係にヒビが入りにくい

（あくまで通常はきちんと支払っている上での、一時的な場合についてです。滞納があること自体は、保証会社による口座振替制度であってもオーナーや管理会社に報告されます。毎月のように遅れたり、数ヶ月分滞納するようなことがあれば、信頼はなくなっていきます）

という利点があります。

しかし、保証会社の審査で、

「こちらの方は、連帯保証人つきでなければ保証は引き受けできません」

という結果が返ってくることもあります。

最終的に入居審査の結論を出すのはオーナーさんですので、

「保証会社の審査に通っていたとしても、連帯保証人がついていない人はちょっと…」

というケースもありえます。

一概に連帯保証人の代わりになるわけではありません。

が、保証会社に通るかどうかは、昨今の入居審査の基準の一つになっています。

一番気になるポイントかと思いますが、家賃保証会社にかかるお金のお話です。

これは保証会社によりけりなのですが、大まかに以下のような費用があります。

・保証会社加入時にかかる「初回保証料」

・１～２年毎に発生する「更新保証料」

・月毎に発生する「月額保証料」

この３つすべてがかかる場合もありますし、このうちの２つだけや、１つだけかかるという場合もあり、金額も家賃保証会社やプランによって大きく違います。

多くの場合

初回保証料は「家賃のＸＸ％」といったように、家賃に対する割合で計算する場合が多いです。５０％などというものから、１５０％など家賃より高額な場合もあります。
ただし、「最低保証料」などが設定され、一定以下の家賃の場合は定額になることも多いです。

更新保証料は初回保証料と同等か、それよりは安い金額のことが多いです。当社の取り扱い会社では保証料に関わらず年に１万円といったところが多いです。

月額保証料は初回保証料・更新保証料があるタイプであれば数百円程度、
初回保証料などがなく月額のみの支払いだともう少しかかるケースが多いです。

また、信販系の保証会社の場合クレジットカードを作成することになるため、クレジットカードの年会費がかかる場合があります。

それだけのお金を払って、一体どのくらいの金額まで保証してくれるのかも気になるところですよね。

弊社のお取り扱いさせて頂いている保証会社ですと、

「家賃の２４か月分」が限度額、

つまり２年間の家賃まで立て替えてくれる、という内容のものがほとんどです。

家賃以外にも、

・都合により早々に引っ越すことになった等の場合の早期解約違約金

・契約書に沿った原状回復費用

・退去するときに部屋に置いていったものの残置物処理費用

・建物の明渡し訴訟になったときの訴訟費用

・室内で孤独死などが発生した場合の片付け費用

など、保証会社やプランによって違いますが、こういったお金も立て替えてくれる場合があります。

連帯保証人がいるんだから、保証会社はいらないんじゃないの？

というお話もよく頂きます。

２０２０年に民法改正で「連帯保証人制度」のルールが変わったのはご存知でしょうか？

この改正もあって、アパート・マンション・一軒家などの賃貸契約における「保証会社」の重要性が増しています。

まずはどんな風にルールが変わるのか、簡単な説明を。

「連帯保証人が個人の場合、連帯保証人に対し保証限度額を定めていない契約は無効となる」

契約書に「○○万円まで」といった上限額の記載をし、お互いその金額で合意しましょうね、書いて無ければ契約は無効ですよ、ということになります。

連帯保証人を引き受けたばかりに、想像もしていなかったとてつもない債務を背負うことになってしまう…というようなケースを、

今回の法改正で解消しよう、という一般消費者にとってはありがたい内容です。

が、部屋を貸す側からすると、

「もし発生した金額が、合意した上限額より高かったら、残りは一体どうなってしまうんだろう」

と心配になります。

借りる側の人が連帯保証人を頼むときも、

金額がはっきり明示されることで、これまでなら「どうせ債務なんて発生しないだろう！」と思って連帯保証人を引き受けてくれていた人も、

「そんなお金がかかる可能性があるなら、いやだな」と断る可能性も出てきます。

家賃保証会社にも当然上限額はありますが、家賃であれば多くの保証会社が２年間分は保証してくれます。

月額１０万円の賃料だとすれば、２４０万円です。

連帯保証人さんが果たして「上限額２４０万円」で合意してくれるかは、定かではありません。

こういったことからも、今まで家賃保証会社ナシで契約できた物件も、今後はどんどん要保証会社になっていく可能性が高いのです。

外国人の方や、身内がいないという方にとっては難題であった「連帯保証人」の問題をクリアするために便利な賃家賃保証会社。

家賃の引落などをしてくれるシステムがついていることも少なくなく、

毎月振込手続きをする手間が省ける…といったメリットなどもあります。

でも実際利用するとなるとデメリットはないのか？と心配です。

まずは当然に「保証料がかかる」こと。

すぐに退去することになったとしても、お金が返還される、という家賃保証会社は基本的にありません。

入居するときだけでなく、１～２年毎に更新保証料や、毎月の費用がかかる場合も。

賃料を支払えなかった場合については、延滞金などがかかる場合もあります。

延滞金はともかく保証料については、

「メリットがあるのはオーナーさん側なのになんで私が…」

という借主さんもいるかと思います。

オーナーさんによっては初回の保証料などであれば負担してくださる方場合もありますので、相談してみるのもいいかもしれませんよ！

支払いできなかったときの「取り立てが厳しい」という声もあります。

物件のオーナーさんだとあまり厳しいことを言えなかったり、

法律などに関する詳しい知識がなかったりしますが、

家賃保証会社は専門家です。

内容証明郵便などが届いてびっくりした、という話も伺ったことがあります。

こればかりはきちんと支払いをして頂くしかないのですが、

家賃保証会社との支払いの約束をする際は、適当なことを言って期限を破るようなことをすればどんどん厳しくなっていってしまいますので、

支払い時期などはきちんと相談をしましょう。

「そもそも、審査が通らない」というケース。

家賃保証会社は、クレジットカードのブラックリストや、以前に保証会社利用の際に悪質な滞納などをした方について、情報を照らし合わせて審査を行っています。

審査に通らない理由は基本的に教えて貰えないのですが、

過去のカードの支払いや家賃滞納が理由である可能性が高いです。

審査が通る保証会社もあるかもしれませんが、

基本的に保証会社は、仲介や管理をしている会社との間で業務契約を行っています。

「このアパートに入るのに、ＸＸという家賃保証会社を使いたい！」

と希望を言ったとしても、その保証会社と管理会社の間に取引がない場合、

入居者側の希望に沿った保証会社を指定する、というようなことはできません。

入りたいアパートや、不動産屋自体を変えることを考えた方がいいかと思います。

「家賃保証会社がなくなってしまう」

無いわけではありません。2008年～2010年頃には、多くの会社が倒産してしまいました。

最近は仕組みなども整ってきており、以前より安定してきているのかなと思いますが…。

もし保証会社がなくなった場合、賃貸契約ってどうなるんでしょうか？

家賃保証会社をつける場合、賃貸契約書には、

「家賃保証会社をつけることが、賃貸契約を結ぶ条件ですよ」

といった内容が書いてあるかと思います。

別の保証会社の審査をして、契約をする必要があるということです。

保証費用も新たにかかりますので、誰が支払うのかは相談…ということになるでしょう。

何か大きく賃貸契約の仕組みが変わらない限りは、今後のお部屋探しに家賃保証会社はつきものになります。

お部屋を探す人にとっても、賃貸物件オーナーにとっても、家賃保証会社の知識はあって損はありません。

わからないこと、費用のこと、まずは確認してみることが大切です。

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