【賃貸管理のトラブルQ＆A】借主が変更になるとき、敷金は？

賃貸契約の「敷金」は契約開始時に預り、通常契約解除時にお返しするものですが、

入居途中で借主を変更することになった場合、

旧借主さんが「敷金を返してほしい」と言ってきたら、敷金は返すものなのか、それとも次の借主さんに勝手に引き継がれるものなのか、どちらでしょうか？

さて、問題の前にまず、「借主が途中で変わる」というのはどんなケースがあるでしょうか。

具体的な例をあげていきます。

■借主が退去し、同居していた残った者に契約変更をする場合

■法人名義で契約していたものを、入居者の個人契約に変更する場合、またはその逆

■親の名義で契約していたものを、独立にあたり子である入居者の名義に変更する場合

■現借主が退去するが、そのまま血縁や友人などに契約を変更したいと希望する場合

他にも様々なケースがあるかと思いますが、上記のようなものは私たちも実際管理物件・仲介物件などで遭遇したことがあります。

ちなみに、借主様が亡くなられた場合、

賃貸借契約は相続人に引き継がれることになりますので、いきなり借主がいなくなったり契約が解除になったりはしません。

敷金を返してもらう権利も相続されることになりますが、相続人が複数いる場合、

「部屋の賃借人としての権利や義務がある人」、「敷金を受け取る権利がある人」が複数いる状態になってしまいますので、

適当なタイミングで借主変更手続きを行ったほうが良いでしょう。

また、「変更」とはいうものの、相続等の理由ではない借主の変更は「契約の結びなおし」が一般的です。

旧借主の解約手続きをし、新借主の新規賃貸契約をする…というのが通常になります。

さて、それでは本題ですが、

「敷金返還請求権は、新借主に法律上当然には継承されない」

と、昭和５３年に裁判で判決が出ており、

簡単に言えば、

「敷金を返してもらう権利は、前の借主から新しい借主に当たり前・自動的に受け継がれるわけではない」

という結果になっています。

なので、旧借主さんが

「敷金を返してほしい」

という場合は、オーナーさんは旧借主さんに敷金を返還しなければなりません。

もちろん、旧借主さんが新借主さんに、

そのまま敷金を返してもらう権利を譲ることを了承しているなら、

敷金はそのまま引き継がれても問題ありません。

旧借主さんに敷金を返してしまったら、当然、敷金はなくなってしまいます。

引き続き敷金を預けてもらうのであれば、新借主さんから新たに敷金をお預かりしなくてはいけないことになりますが、

これが、一通りの契約手続きが終わった後だと、

「今更そんなこと言われても！」

と新借主さんも言いたくもなってしまうでしょう。

こんなことでモメるのも避けたいですから、

借主変更の話が出た時点で、早めに「敷金はどうしますか？」と確認しておきましょう。

引き継ぐにせよ、引き継がないにせよ、きちんと旧借主さんと新借主さんの間で結論を出して貰わないといけません。

借主さん…特に新借主さんは敷金の存在自体をよく知らないかもしれませんので、

貸主側からきちんと確認してあげるようにしましょう！

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