賃料の滞納は早めの対応を！賃貸オーナートラブル防止法

賃貸アパートを経営されている大家さん。

何カ月もの家賃滞納に困って、不動産屋にどうしたらいいか相談を持ち掛ける…

ということがよくありますが、何カ月分も滞納する前に対処すれば、こんなことにはならなかったかもしれません。

私たち、恵庭市の(株)不動産の窓口は何十棟もの賃貸アパートや貸家を管理していますが、

二カ月以上家賃を滞納するという人はあまりいらっしゃいません。

「何カ月も」になる前に対応しているからです。

もちろん家賃を滞納するのが悪いのですが、

オーナーさんの対応次第で、何カ月もの滞納というのは大半を防ぐことができます。

管理のプロである賃貸管理をしている会社の対応方法をご紹介します！

まずはきちんと家賃の支払日やその後数日、毎日きちんと家賃の口座を確認することです。

そして、賃料支払いの遅れがあったら、早めに電話などで連絡を取りましょう。

「一日遅れただけでも連絡をしてくる」

というのは借主さんにとってはある種、嫌なことです。

嫌がることはしたくないのはやまやまですが、

最初に「一日遅れただけでも連絡してくる」という印象をつけられれば、

それ以降、借主さんは連絡が来ると嫌なので期日までに支払おうとしてくれます。

一ヶ月も経ってから連絡してくる…というようなことでは、

「次も一ヶ月くらい遅れても平気だな」と思わせてしまいます。

何も「家賃入ってませんよ！」と怒って言う必要はありません。

最初は「入金が確認できなかったのですが、どうかされましたか？」と穏やかに伝えれば大丈夫です。

　「入金が確認できなかったのですが、どうされましたか？」

　「すみませんうっかりして…すぐに払います」

こんなやりとりをした後、いつまで経っても支払いがない…。

これでのらりくらりと、どんどん引き伸ばされては困ります。

きっちり、支払期日を定めて、約束をとりつけましょう。

本当に手元にお金がない場合もありますから、

オーナー側から「何日までに払って！」といっても、無いものは払えません。

いつだったら支払いができるのかを聞いて、日付けを決めるといいでしょう。

また、「一度に全部は支払えない」という方もいるかもしれません。

分割支払いなどの方法の相談に乗るほうが、最終的には一度に全部支払ってもらうよりも早く解決することもあります。

一番最初は口頭でもいいかもしれませんが、金額が大きい場合や、既に一度口頭の約束を破っている、という場合は、

「何日までに、何万円を支払うことを約束します」という念書や誓約書を作成して、署名捺印を貰うのも効果的です。

書面にまでして約束した、という事実は借主にとっても重たいことですし、

もしも将来裁判沙汰になるようなことがあれば、約束をしたという証拠になります。

大切に保管してください。

連帯保証人有りの賃貸契約をしているのであれば、連帯保証人にも借主同様に賃料を請求することができます。

本人からの支払いの見通しが立たない、連絡がつかないという場合は、

連来保証人に連絡をとり、家賃を請求しましょう。

私たちの経験でいえば、連帯保証人に連絡をとって、連帯保証人が家賃を支払ってくる場合もありますが、

多くの場合は連帯保証人の方が、借主に「うちに請求がきたんだけど…」と連絡を入れてくださることで、

借主が慌てて家賃を入金する、というようなことが多いですね。

家主側としては支払うのがどちらでも、払ってくれれば問題ありません。

連帯保証人ではなく家賃保証会社（賃貸保証会社）との契約がある場合は、そちらに滞納の報告、弁済請求を行いましょう。

弁済請求は「家賃滞納の発生日からＸＸ日」のように期限が決まっていることが多いのでお早目に。

電話での連絡は、借主さんや連帯保証人さんが善良ですぐに振り込んでくれる場合に有効ですが、必ずしもそんな方ばかりでもありません。

電話に出て貰えなかったり、支払期日の約束が守られなかったり…状況に応じて督促状を送りましょう。

単純に「何か書面で督促がきたぞ…」というのはそれだけでも借主さんに対して支払わないと、と思わせる効果がありますが、

督促状を送るのは将来的な法的対処にも繋がります。

「何度も催促を書面で送ったよ」という証拠を残すための手段でもありますから、

いつ送ったのか、どのような内容で送ったのか、記録をつけておくのがオススメです。

しかし、いきなり内容証明のような重たい感じで送る必要はありません。

一番最初は軽めに、普通郵便で送るくらいで大丈夫です。

たまたまタイミング悪く支払えなかっただけかもしれませんからね。最初から過度に厳しい対応は、入居者さんを必要以上に怖がらせてしまいます。

音沙汰がない場合に、簡易書留、内容証明、と徐々に厳しくしていく形でいいかもしれません。

また、「支払いがされない場合、連帯保証人にも督促状を出します」と記載したり、

実際に連帯保証人に督促状を出すことも効果的です。

電話をしても、手紙をだしても音沙汰なし。

全然連絡がつかないからと、「部屋のドアに貼り紙をしようかな」という方はちょっと待ってください！

「家賃の滞納があります。支払ってください」

というような貼り紙を行うことは、名誉棄損として訴えられる場合があります！

賃料滞納期間があまりに長いであるとか、悪質な場合はある程度許容される可能性もありますが、

第三者の目に触れる形で滞納を督促するのは、プライバシーの面からも避けるべき行為です。

同様に、「職場や学校に訪問して督促する」「連帯保証人ではない緊急連絡先などに事情を告げる」なども避けるべきです。

「お伝えしたいことがあるのですが、連絡がつかないためご連絡頂きたいと伝えて頂けませんか？」

くらいのニュアンスでお話するくらいは大丈夫かと思いますが、「家賃の滞納」については第三者には伝えないようにしましょう。

この他、

・夜２１時～朝８時の、深夜早朝に訪問したり電話をする

・一日に何度も（３回以上で多いとみなされる場合があります）連絡する

・３人以上で部屋に押しかけたり囲んだりする

・部屋の前に張り込んだり、居座ったり、電話を切らせないようにする

・勝手に部屋に入って手紙を置く、物品を差し押さえる、鍵を変える

・怒鳴る、脅すなど、相手が恐怖を感じる言動をする

といった行為もやめましょう。

私たちアパート・貸家の管理会社では、主にこのような対応を行っています。

ごくごく当たり前の対応だといえばそうなのですが、

大半の方は連絡をいれれば支払ってくださいますし、

毎月きちんと対応していれば、そのうち入居者さんから「今月は間に合わないので何日までに支払います」と、ご連絡を頂けるようになることもあります。

まず、一番大事なのは早めの対応です。

例えば今現在５万円を支払えないという人が、来月になって１０万、再来月になって１５万を支払えるかといえば、ほとんどの場合そんなわけがありません。

早めに対応すれば、オーナーさん側の被害も、入居者さん側の負担も軽くすみます。

また、「滞納がひどくて…」と不動産屋に相談を持ち掛けるオーナーさんは多いですが、

管理契約を結んだ管理会社であればともかく、仲介の不動産屋は家賃の支払いを促す、などをできる立場ではありません。

管理会社も、支払いを促すことまではできても、弁護士法により「訴訟」などの法定措置には関わることができません。

滞納が悪質で、法的な措置を必要とする場合は、弁護士等に相談してみましょう！

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