【賃貸管理のトラブルQ＆A】「孤独死」は「心理的瑕疵」？

「心理的瑕疵」のある部屋はそれを告知する義務があり、場合によっては「事故物件」として賃料を値下げしなければならず、賃貸オーナーさんにとっては大きな損害です。

しかし今や「孤独死」は避けられない問題。

「孤独死」が発生した部屋は全て「心理的瑕疵」があるとしなければならないのでしょうか？

そもそも「心理的瑕疵」、

つまり「住むには問題ないのだが、気持ちとして嫌だなと感じる出来事が発生したり、周囲にちょっと避けたい施設などがある」、という欠点を言います。

過去に自殺や殺人などで「室内で人が死亡した」であるとか、あるいは自殺未遂で騒ぎになっただとか、

火災などの事件事故が発生した、他にも「周辺に葬儀場などの心理的に避けたい施設がある」なども心理的瑕疵です。

中でも「室内で人が死亡した」というものは「事故物件」と呼ばれ、多くの場合、家賃を値下げするなどして募集を行います。

しかし、この「事故物件」というものの定義は、はっきりと決まっているわけではありません。

殺人や自殺、火災などによる死亡事故が発生したという場合は明確に「事故物件」扱いになるかと思いますが、

事故や病気、老衰による孤独死となると判断が難しくなってきます。

「死」は自然現象です。

増して、今は高齢化社会が進み、年齢を問わず一人暮らしの方自体も増え、室内での「死」が発生することは不可避です。

孤独死が発生したということだけでは、必ずしも心理的瑕疵と呼べるわけではないというのが、過去の裁判でも出ています。

曖昧で難しい部分の多い事故物件に関する事項なのですが、

国土交通省で、

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

が令和３年１０月に策定されました。

死亡事故について調べたりするのが大変だったり、

孤独死を避けたがるあまり、単身高齢者の入居を断るケースが増えているのをどうにかしよう、ということで作られたガイドラインです。

宅地建物取引業者…とあたまについている通り、不動産会社が契約書を作ったり、物件の情報を公開するときのためのものですが、

ガイドラインがあれば、一般の方同士の取引も、ガイドラインに沿った形を取るのが良いかと思われます。

では、ガイドラインでは「孤独死」が発生した場合に、「心理的瑕疵」として告知が必要なケースはどういったものとされているかといいますと…。

「そんな事情があったなら、他の部屋と同じような条件では住みたくない！」

と一般的に思われる状態だったかどうか、です。

個人差が大きなものですから判断は難しいですが、実際に不動産取引上影響が大きかったかどうかなどを調査の上で、

ガイドラインでは、「自然死又は日常生活の中での不慮の死」の場合は、基本的に告知の必要がないと判断されています。

しかし、上記の「自然死」や「不慮の事故」であっても、

死にかかわる問題なのでどうしても、少し直接的な表現となりますが、

長い期間発見されず、時間経過によりご遺体が損傷してしまうような状況になっているであるとか、

特殊清掃やリフォームの必要がある場合などは、

心理的瑕疵となりうるため、告知の必要があるでしょう。

また、ガイドラインにより、

告知が必要とされる死が発生してからおおむね３年経つと、宅建業者は告知の必要はない

という指針が出されました。

これにより、不動産会社も孤独死の発生した物件の取り扱いがしやすくなったわけですが、

かといって、ガイドラインによって人の忌避感が軽減されるかというとそんなことはない…というのが、厄介なところでもあります。

告知する必要はないから…と伝えなかったとしても、噂というのは尾ひれがついて広まりがちなものです。いつ耳に入るかわかりません。

事故がいつのまにか自殺という話になっていたり、根も葉もない幽霊の話がいつのまにか誕生したり、面白おかしく吹聴する人も時には現れます。

そして、「オーナー・管理会社が教えてくれなかったもの」を「周囲の人が教えてくれた」となるとやけに真実味が増したように感じられるもので、

知ってたら借りなかったのに…と思われてしまうようなことはあるかもしれません。

嫌悪感・忌避感には個人差があります。

告知義務のないような死亡事故であっても、

入居前に「事故物件じゃないですよね？」と気にするような方の場合は、簡単に伝えてあげることも必要かと思います。

断られてしまうかもしれませんが、入居後に気持ちよく生活してもらうに越したことはありませんからね。

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