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2019年10月22日
不動産の窓口ブログ

【賃貸管理のトラブルQ&A】「孤独死」は「心理的瑕疵」?

「心理的瑕疵」のある部屋はそれを告知する義務があり、場合によっては「事故物件」として賃料を値下げしなければならず、賃貸オーナーさんにとっては大きな損害です。

しかし今や「孤独死」は避けられない問題。

「孤独死」が発生した部屋は全て「心理的瑕疵」があるとしなければならないのでしょうか?

「心理的瑕疵」「事故物件」とは?

そもそも「心理的瑕疵」

つまり「住むには問題ないのだが、気持ちとして嫌だなと感じる出来事が発生したり、周囲にちょっと避けたい施設などがある」、という欠点を言います。

過去に自殺や殺人などで「室内で人が死亡した」であるとか、あるいは自殺未遂で騒ぎになっただとか、

火災などの事件事故が発生した、他にも「周辺に葬儀場などの心理的に避けたい施設がある」なども心理的瑕疵です。

 

中でも「室内で人が死亡した」というものは「事故物件」と呼ばれ、多くの場合、家賃を値下げして募集を行います。

 

しかし、この「事故物件」というものの定義は、はっきりと決まっているわけではありません。

 

殺人自殺火災などによる死亡事故が発生したという場合は明確に「事故物件」扱いになるかと思いますが、

事故病気老衰による孤独死となると判断が難しくなってきます。

 

「死」は自然現象です。

増して、今は高齢化社会が進み、年齢を問わず一人暮らしの方自体も増え、室内での「死」が発生することは不可避です。

孤独死が発生したということだけでは、必ずしも心理的瑕疵と呼べるわけではないというのが、過去の裁判でも出ています。

 

孤独死が「心理的瑕疵」かどうかは状況によりけり

では、「孤独死」でもどういう場合なら「心理的瑕疵」になるのでしょうか。

 

基準としては、

「そんな事情があったなら、他の部屋と同じような条件では住みたくない!」

と一般的に思われる状態だったかどうか、です。

 

過去の事例では、

「死後、すぐに発見されて室内の状況にも異常がなければ、心理的瑕疵にはあたらない」

と判断されています。

 

死にかかわる問題なのでどうしても、少し直接的な表現となりますが、

長い期間発見されず、時間経過によりご遺体が損傷してしまうような状況になっているであるとか、

病気による喀血や転倒による外傷などで出血があり、部屋に血がついている状況であっただとか、

この他、あまり死因が穏やかなものではなかったと明らかにわかる場合は、心理的瑕疵となるかもしれません。

 

「そんな事情があったなら、住みたくない!」

と思うかどうかというのは個人差があることですので、難しいのですが…。

 

事情を隠すのはやめましょう

でも、「そんなこと、言わなきゃわからないんじゃない?」

と思う方、もちろん多いですよね。

 

しかし、噂というのは尾ひれがついて広まりがちなものです。いつ耳に入るかわかりません。

事故がいつのまにか自殺という話になっていたり、面白おかしく吹聴する人も時には現れます。

そして、「オーナー・管理会社が教えてくれなかったもの」を「周囲の人が教えてくれた」となるとやけに真実味が増したように感じられるもので、

何か意図があって隠していたのではないか、と勘繰ったり、

最初から伝えておくよりもずっと気分を害し、大事になってしまいます。

 

昨今は事故物件の情報を登録・共有ができる「大島てる」のようなサイトなどもあり、過去に何か起きたかどうかを一般の方でも調べやすくなっています。

これは周辺の住民の方などが登録をするものなので全てを網羅しているわけではありません。

事故の状況についてもあいまいなものが大半で、

すぐに発見されたのか、それとも死後それなりの期間が経過したのかもわからず、ただ「室内で男性が死亡」などと書かれていることも多いです。

 

前項でも述べたように、嫌悪感・忌避感には個人差があります。

心理的瑕疵にならないような自然死であっても、

「前の入居者さんはご高齢で亡くなっていましたが、すぐに発見されました」…などというように

簡単に伝えておくくらいはしたほうがいい、ということもあるかもしれません。

裁判には勝てるとしても、そもそもトラブルにならないに越したことはありませんからね。

 

 

 

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