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2020年07月02日
不動産の窓口ブログ

古い空家。売却時に壊すべきか、残すべきか…。

築40年、50年の古い空家の売買をさせて頂くときに、

家があれば中古住宅として、建物の分高く売れる、とお考えの方も多いですが、そんなことはありません。

残すべきか、壊すべきかは物件次第です。

古い家の価値は、マイナス!?

築40年の家って、どのくらいの値段で取引されているでしょうか?

地域や、建物の状況にもよりけりですが、

当社のある北海道恵庭市ですと、そうですね…………マイナス100万円、かもしれません。

 

「マイナスってどういうこと!?」

という感じですが、まずは中古住宅の売買について考えてみましょう。

 

例えば50坪の土地に、古い家が建っているとします。

恵庭市では市街の住宅地だと2020年7月現在、大体坪10万円前後くらいで取引されているので、

土地の値段が500万円です。

そこに、家の値段が500万なら合計1000万円で売りにだす。

…というのが簡易な説明ですが、通常の中古住宅の取引なわけですが、

古い家にとっての「家の値段・価値」というのが問題です。

価値0から、更に解体するための値引き

築何十年の古い家。

いろんなところにガタが来ていますし、設備も古く、これから住んでいくにも色んなお金がかかります。

 

そもそも木造住宅の場合、築20年以上になると、法で定められた耐用年数がきており、建物としての価値は0に近くなります。

もちろん、20年でとたんに住めなくなるわけではありませんから、状態が良ければ20年以上の物件でもそれなりの値段がつくものもありますが…。

 

古くて、住むには色々な支障がある・将来的に修繕が必要な箇所があるという中古住宅を売る場合、

購入する人はこんなことを考えています。

「悪いところを全部直して欲しい」

「直さなくていいから、もっと安くしてほしい」

「そのまま購入したけど住むにはいろんな問題があったのでそれを直すお金が欲しい」

などなど、家として売ると色んなことを言われる可能性があります。

 

悪いところを全部直すような大幅なリフォームをした中古住宅は、

古ければ古いほど大きなリフォーム費用がかかり、元を取ろうとすると新築物件とさして変わらないような値段になったりします。

これでは「新築よりも安く買いたい」という中古住宅のニーズに合いません。

 

「そのまま購入したけど住むには問題があったから、直すお金がほしい」と後から言われるのは精神的にも負担ですし、

本当に引き渡す前からあった問題なのか確認するのも大変です。

場合によっては「こんなに状態が悪いなんて聞いていない!」と、契約解除になることもあります。

 

なので、「そのままの状態の建物を、購入者が自分でリフォームしたり、あるいは壊して新築を建てたりできるように」ということで、値段を下げる、ということになります。

仮に、建物を解体して更地にする費用が100万円だとしたら、その費用分、安くしてあげる。

土地の価格が500万円だったら、「古家付き土地」として400万円で売りに出す。

これが「マイナス100万円」といった理由です。

(解体費用が200万円なら、マイナス200万になったりもするでしょう)

更地にするのがベストとも一概には言えません。

土地の上に建物があるということは、一概にプラスに働くとは限りません。

あまりに古びている場合は、解体して更地にしたほうが高く売れることは多々あります。

「家があるから土地だけより高く売れる!」と思いこんでいると、がっかりしてしまうかもしれません。

 

しかし、建物のメンテナンス状況によっては「古いけどちょっと直せば充分に住める」というものもあり、

それはそれで、安く購入してうまく活用したい人達に需要が見込めますから、古ければなんでも解体したほうがいい、とも言えません。

 

手元に解体するお金があるかどうかや、立地などにもよるでしょう。

 

どちらが得、などとはそう簡単には言えません。

不動産屋などの専門家に相談して、

解体すべきか、残すべきか、一緒に考えてもらうのが良いと思います。

 

 

 

 

北海道恵庭市の不動産会社

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