そのままでは住めないほど古くて傷んだ空家。売却時に壊すべきか、残すべきか…。

築４０年、５０年の古い空家の売買をさせて頂くときに、

「家があったほうが高く売れるのか」「壊して更地にすべきなのか」、

迷う方も多い問題です。

木造の居住用住宅は、３３年が法で定められた耐用年数です。

「じゃあ３３年経った住宅は、価値がなくて０円？」ということになりそうですが…。

まずは、そんな古い住宅の、中古住宅売買についてどんな風に取引されているかご紹介しましょう。

例えば５０坪の土地に、古い家が建っているとします。

恵庭市では駅近くの住宅地だと２０２２年現在、大体坪２０万円くらいで取引されているので、

土地の値段が１０００万円です。

そこに、家の値段が５００万なら合計１５００万円で売りにだす。

…というのが簡易な説明ですが、通常の中古住宅の取引となります。

単純計算では、建物が古くなっており価値が０円なら、１０００万円の土地の値段のみで売る、ということになりますが…

耐用年数３３年とはいっても、建てて３３年経ったらとたんに住めなくなるわけではありませんから、

メンテナンスを定期的にいれていて、丁寧に管理されているのであれば、３３年以上だから建物０円！ということには必ずしもなりません。

１００万でも２００万でも、値段がつくケースはあります。

できれば外壁や屋根の張り替え、躯体に手を入れるようなリフォーム、設備の入れ替えなどを行った場合は、いつ行われたのかなどの記録があると良いですね。

将来のために、請求明細や領収証など、取っておきましょう。

では、家がかなり古くて、そのまま住むことができないような状態の場合はどうでしょうか。

屋根、外壁、それから室内もフルリフォームしないといけない…もしくはもう、直した方が高くつくので壊すしかないような状態です。

古くて、住むには色々な支障がある・将来的に修繕が必要な箇所があるという中古住宅を買うとき、

購入する人はこんなことを考えています。

　↓↓↓

●「悪いところを全部直して欲しい」

●「直さなくていいから、もっと安くしてほしい」

普段からメンテナンスを行っていて充分に住める状態であれば、全部直して売るのも悪くはありません。

が、そのままでは住めないようなレベルの傷みがある中古住宅は、

大きなリフォーム費用がかかり、元を取ろうとすると新築物件とさして変わらないような値段になったりします。

中古住宅を求める方の多くは、「新築よりも安く買いたい」という意向ですので、

何か、建っている地域や建物に…たとえば築百年の風情のある日本家屋である、というような、

「高いお金を出してでも住みたい」と思える特別な理由がないのであれば、フルリフォームして売る、というのはあまり現実的ではないかもしれません。

ですので、

「そのままの状態の建物を、購入者が自分でリフォームしたり、あるいは解体して活用できるように、値段を下げる」

仮に、建物を解体して更地にする費用が３００万円だとしたら、その費用分、安くしてあげる、という方が多いのではないでしょうか。

土地の価格が１０００万円だったら、「古家付き土地」として７００万円で売りに出す。

という売り出し方です。

あまりに古びている場合は、解体して更地にしたほうが高く売れることは多々あります。

解体費用が用意できるのであれば、古家は解体してから更地で売ると、

「解体費用分値段を引くよ」というよりは、

購入者側の手間が減り、早く決まる場合があります。

しかし、昨今解体費用というのは値上がりが進んでおり、

恵庭市での事例ですが、

数年前までは一般的な規模の住宅の解体は１００万円ほどでできたのですが、

２０２２年現在、３００万円ほどかかるようになりました。

しかも、見積もり時に石綿の検査が必要になる家も多く、これにお金がかかるため、解体見積もりすら無料ではでないケースが増えています。

「古い家を手放したい！」というときに、売れれば取り戻せるとはいっても、先に３００万円を支払えるか…となると、ちょっと難しいですよね。

そもそもにして、「まだ直せば住めるし需要がある」のか、「解体して売るしかない状態」なのかを判断するのは大変難しいと思います。

自分で解体してから売るという場合は、一緒にベストな方法を考えてくれる専門家に相談するのがオススメです！

北海道恵庭市の不動産の窓口では、

物件を査定の上、どのような売り方が良いかをお客様と一緒に考えます！

そのままでは居住が難しいような傷んだ物件も、中に残った家財の処分等を含めてご相談や、買取りを行っております。

恵庭市を中心に、千歳市、北広島市、苫小牧市や札幌市などの物件もぜひご相談ください。

白老町やニセコ町などの物件の取り扱いも行っております。

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