賃貸経営「入居中の賃料増額」は簡単ではありません！

賃貸経営をするオーナーさんから、「今入居中の部屋なんだけれど、賃料を値上げしたいんだけど」というご相談を頂くことがあります。

しかし、募集賃料ならどうとでもなりますが、

現在入居中の賃貸物件に関しては、法律で定められたルールがあり、増額はそう簡単なものではありません。

まず、家賃の値上げ、増額自体は認められているものです。

しかし、増額を認められる「理由」というのはいくつかに限られます。

借地借家法には、

（地代等増減請求権）
第十一条　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

とあるのですが、

簡単に説明すると、

①土地または建物に対する税金等が増えたとき

②土地または建物の価格の上昇、世間の物価が上昇したとき

③近隣の同じような物件に比べて賃料があきらかに安いとき

こういった場合、現在の賃料では不適当だということで、増額を請求することができることになっています。

逆に、「税金が減った、物価が安くなった、近隣の物件に比べて明らかに家賃が高い」場合は、借りている側も値下げを希望することができます。

そして、賃料を増減させる場合は双方の同意が必要です。

貸主だけが一方的に賃料を上げる！といっても駄目ですし、

借主が一方的に賃料を下げる！といっても当然認められません。

貸主は、借主に値上の理由を説明し、同意してもらわなければなりません。

ですから、

・いくら値上したいのか

・なぜその金額なのか、根拠となる資料

を提示して、理解して貰わなければなりません。

借主さんに、「これは値上げしても仕方ないよね」と思ってもらえるような状況というのはそれほど多くないでしょう。

「値上げしたとしても近隣の類似物件よりはお得」であるとか「税金の増額分よりはかなり安い」という状況でなければ、同意も貰えないかと思います。

同意しないなら退去して！といったことも、通常認められるものではありません。

今時はネットでちょっと検索すれば「オーナーに賃料を値上げすると言われた時の対処法」なんて簡単に出てくる時代ですから、無理を通せば訴えられて負けてしまうでしょう。

賃料の増額を希望する賃貸物件オーナーの方々の多くは、

上記で説明したような税金や物価の上昇などではなく、

「古くなった設備を交換して新品になったから」であるとか、

「老朽化で建物の維持にお金がかかるようになったから」といった理由を上げることがほとんどですが、

古くなった設備を使えるようにすることは、賃貸オーナーの義務です。

大幅にバージョンアップして最先端の多機能な設備に交換した、または今までなかった設備を取り付けた…ということであれば、

「③近隣の同じような物件に比べて賃料があきらかに安い」を理由にして増額が可能かもしれませんが、建物価値自体は経年で下がっていくことを考えれば大した増額にはならないでしょうし、

入居者側からすれば「家賃が値上がりするんだったら最新設備なんていらなかったよ！」ということになり、納得してはもらうのは難しいでしょう。

事前に相談と同意が必要です。

賃料増額は簡単な話ではありません。

理由と、説得できるだけの材料があるかどうか、しっかり整えて交渉に挑みましょう。

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