「空室募集」のしくみを知ろう！

貸アパート・貸マンション・貸家のオーナーさんの一番の悩みといえば、「空室募集」ですよね。

沢山の不動産屋に依頼をして回っているオーナーさんもいれば、一つの不動産屋に任せている人、

そして「どこに依頼すればいいのかよくわからない」という人もいます。

そもそも、仲介・空室募集の仕組みってどうなってるのでしょうか。

「自主管理」…個人で経営している大家さんが、自分でアパートの管理をしている場合の一般的な募集の形態が上記の図です。

大家さんが自分で不動産会社に「この部屋を募集してほしい」と依頼をするなどして募集してもらいます。

頼まれた仲介会社は、別の不動産会社に紹介することは原則できません。

大家さんと借主さんの間に入る不動産会社は、基本的に一つだけになります。

メリットとしては、

問い合わせが必ず大家さんのところまで届く

という部分です。

部屋の案内をするにせよ、空室を確認するにせよ、不動産会社は都度、大家さんに確認・連絡をすることになります。

逆に言えば複数の仲介会社さんから連絡が来ることになるので、仲介会社の数を増やせば増やすほど対応は大変になります。

大家さんの意思決定、判断に重きが置かれる形式です。

一方で、わかりやすいように右端の「仲介会社」と「借主」の色を濃くしていますが、

大家さんが自分で依頼した不動産屋以外の会社は、部屋を紹介できない

という面があります。

この右端の仲介会社が「空室を紹介したい」と思っても、大家さん側からの依頼が無ければ、自力で連絡先などを調べる必要があり、なかなか大変です。

しかし、昨今はネットなども発達しているので、お部屋を探しているエンドユーザーさんは、そのうち他の仲介会社さんから問い合わせをしてくる可能性が高いので、大家さん側としては、それほど気にしなくてもいいのかもしれません。

近所であるとか知り合いが勤めてるから、などの理由で「この不動産屋しか行かない！」という方も中にはいらっしゃいますが…。

このほか注意点としては、それぞれ会社によって申込みや契約書の書式などが違ってくるので、きちんと確認しないと部屋ごとに契約内容が若干違う、というようなことが起きるかもしれません。

いつ不動産屋側から問い合わせが来るかわかりませんので、

賃貸経営・管理を専業としてやられており、自主的に賃貸経営について学んでいくのが苦でない大家さんにオススメの形式です。

管理会社に管理を委託しているアパートは一般的にこの形態になっています。

管理会社が一括して窓口となり、他社に物件を紹介します。

不動産会社は横のつながりもありますし、連絡先などもオープンにしていますから、

例えば、私たち北海道の管理会社でも、時には東京などの仲介会社さんから、「北海道恵庭市のアパートを探してる方がいるのですが、紹介させてもらえませんか？」と問い合わせがくることもあります。

大家さんが知らないような仲介会社でも、空室を紹介してくれる、というのが大きなメリットです。

また、大家さんの代わりに管理会社が空室の問い合わせも、契約の申込みなども受け付けますから、たくさんの会社から電話がかかってくる、というようなこともありません。

管理会社に任せず自分で他の会社に紹介をお願いする大家さんもいますが、その場合は最終的な申込み・審査・契約などの窓口は管理会社に任せる、という形ですね。

図の管理会社の横に小さく書いてある「専任仲介（または専任媒介）」についてですが、

「管理はしないが、仲介に関しての窓口を専任して受け持つ」会社です。

「管理委託はしたくないが、沢山の会社から問い合わせが来たりするのも煩わしいので窓口は一本化したい」というような方にオススメです。

通常、自主管理のオーナーさんが「空室募集を依頼したい」という場合は、他の会社にも依頼していると不動産屋は捉えてしまいますので、

専任で依頼したい、という場合は引き受けて貰えるかを確認するようにしましょう。

デメリットとして、その「任せた会社」の基準に左右される可能性はあります。

会社によってはあまり他社への紹介を積極的にしようとしていなかったり、

会社の方針と大家さんの方針が合わなかったり、ということがあるかもしれません。

一度管理委託までしてしまうと、やめたり変更する場合は入居者さんにも迷惑がかかるので、そう簡単にころころと変更するわけにもいきません。

事前にしっかり確認しておきましょう。

仕事をしていたり、常に電話に出られるわけではない方も多いと思いますので、そういった場合は管理や専任仲介を任せるのが良いかと思います。

これから賃貸経営をはじめようと考えている方や、親から賃貸物件を引き継ぐことになった、という方は、

まずは自分にどういった経営の管理・仲介が向いているか考えてみましょう！

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