遠方へ転勤になったら、持ち家や分譲マンションは貸す・売る？

転勤で遠方に引越し。いつかはまた戻ってくる予定ではあるけど、その間、空き家になる自宅をどうするべきなのか…。

空き家にしておくのも何だし、「貸す」か「売る」か、どうやって決めたらいいんでしょうか。

もうだいぶ前の話ですが、親戚が遠方に赴任をすることになり、

新築で購入したばかりのマンションに住んでいたため、賃貸にするか売ってしまうか…と迷っていたことがあり、

まだ経験は浅かったものの不動産会社勤めということで、私も多少アドバイスしたことがありました。

いかんせん昔のことなので記憶もおぼろげですが、

賃貸する場合について、ざっと、こんなようなアドバイスをしたと思います。

（売る場合については、北海道の私が東京周辺の売買事情には明るくないので地元不動産業者に相談したほうがいいと言いました）

・信頼できる管理会社をつけること

・定期借家契約にすること

・家賃は入ってくるが、老朽化などで壊れたものはオーナーが直さなければならないし、空室で家賃が入ってこない間もマンションの修繕積立金などは支払わないといけないこと

・赴任が終わり帰ってきて住む部屋は、他人が住んだ中古物件の状態であること
　※自分が住んでいたらもっと丁寧に使っていたはずの設備が望むほど綺麗な状態ではなかったり、壁紙を交換して清掃をしても生活臭等（特に親戚は非喫煙者で、煙草の臭いに敏感だった）が気になることもある…という話をしました。

というような話を軽いアドバイス程度に致しまして、 

親戚は結局、買ったばかりのマンションを売却しました。

まだ築浅でしたので、それなりの額で売れたようです。

結局３～４年の予定の赴任はずるずる何年も延長してしまったので、売ってよかったんじゃないかと思います。

売る場合については、今回のケースではマンションを一人の名義で購入していたものなので権利関係の問題も特にありませんでした。

売る場合の最大の難点というのは

「一大決心で購入した・建てた自宅を手放せるか」ということなので、

（相続等で権利が複雑化して売るに売れない、なんてこともありますが）

手放す覚悟さえつくのなら、売ってしまえばあとくされも基本的にはありません。

問題は「戻ってきて、また住む」というつもりでいる場合です。

空き家のままにしておく、という選択肢もありますが税金などはかかりますし、

戻るまでにそれなりの年数がかかるなら、貸しにだそう、というのは良いと思います。

が、先述した注意すべき点がいくつかありますので、少し詳しく説明していきましょう。

■管理会社をつける

転居先が遠いからこそ家を空けなければならないわけですから、

何か起きても、すぐ対応できないところにいる、ということになります。

入居者が家賃をはらってくれないだとか、設備が壊れてしまっただとか、

そういったトラブルの対応を遠方から行うというだけでも大変なのに、その上、本業があるわけです。

入居者側としても、何か起きたときにオーナーに全然連絡がつかないというのでは不安です。

委託する費用は多少かかっても、きちんと自分の代理として管理してくれるところに依頼をしたほうが良いでしょう。

空き家のままにしておく、という場合も「空家管理」というのを行っているところもありますので、ご利用するのもいいと思います。

■定期借家契約

賃貸借契約には大雑把に言えば

ずっと入居し続けられる「普通借家契約」と、

決まった期日に解約になる「定期借家契約」の２種類があります。

詳しくは　▶こちら｜「オーナーが使うから退去して」って言われたら…？　もご参照いただければと思いますが、

普通借家契約を結ぶと、入居者の住む権利が優先され、オーナー側の都合で退去して貰う、というのがそう簡単にはできません。

定期借家であれば、「何年何月で契約が終了する」という条件の契約ですので、

戻ってくる予定と合わせて、契約解除をするようにしておけば安心です。

ただ、定期借家の物件は普通借家よりも需要は低いので、場合によってはなかなか入居者が決まらないかもしれません。

ちなみにですが、仮に親戚等に貸し出すと言う場合であってもしっかり契約を結んだ方が良いです。血縁間でのトラブルもよく聞きます。

■費用がかかる

固定資産税や、マンションの場合は管理費や修繕積立金のようなお金はもちろんのこと、

例えば給湯器が老朽化で壊れたなど、オーナーの責任で修理しなければならないものがでてきます。

そもそも、入居者を募集するにあたって、自分が住んでいたそのままの状況で入居者が入ってくれるとは限りません。

清掃を業者に依頼する必要があるでしょうし、壁紙などの貼り換えも必要かもしれません。

家賃収入を得る、ということは「賃貸経営者」になるということなのです。

貰う家賃がそのまま、自分のお小遣いになるわけではないことは理解しておきましょう。

■戻ってきたときの部屋の状態

築数十年になる家を２～３年貸す、というくらいなら特に問題はないかもしれません。

が、仮に「新築で買って綺麗に使ってきて５年の家を、５年貸す」という状況だとしましょう。

自分が住んでいる時は「まだまだ綺麗な築５年の物件！」という感じでしょうが、

戻ってきたときには「築１０年の、他人が住んでいた中古物件」になっています。

基本的に、借りている人は故意や過失で壊したり汚したものを直す必要はありますが、「借りた当時の状態」に戻すわけではありませんし、その必要もありません。

５年も経てば自然と色褪せなど経年劣化もしていきますし、ワックスだってはげます。

過失による汚れ等にしても、５年ないし１０年経過していれば多くのものが「耐用年数を過ぎている」と見なされますから、入居者に全額の費用請求はできないとお考え下さい。

※国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご参照ください。

戻ってきたとき、「自分が住んでた時は綺麗だったのに」「こんなに汚かったっけ？」というような感覚になるかもしれません。

もちろんこれまで家賃を支払ってもらっているでしょうから、そのお金を自分が望む状態へのリフォームに当てればいいのですが、

賃貸経営というものに不慣れだったり、自分が戻ってくることを前提として貸している方は、

大事な家・部屋を人に貸したらボロボロにされた！という印象ばかりが強くなってしまい、退去費用で揉めるケースが少なくありません。

また、一戸建ての住宅を貸すにあたって、大事な思い入れのある庭木が、入居者の管理不十分で枯れてしまう、不注意で折れてしまう、といったことが発生する場合もあります。

こういった「お金に換えられない価値のあるもの」の管理を他人に任せることになる…という点も、気にかけておくといいかもしれません。

借主は、貸主の想像する通りの管理や清掃を行ってくれるわけではないのです。

空き家を賃貸にすることについては、　こちら↓　の記事もご参照頂ければと思います。

売るのか、貸すのか、それとも放置しておくのか。

どれがいいか、というのは状況にもよるので一概には言えません。

それに、家への思い入れ、というのも人それぞれですしね。

決められないのであれば、不動産屋に相談してみるのもオススメです。

「貸したい」ということで実際に不動産屋に家を見てもらうと、所有者は慣れて気にしていなかったけれど、貸し出すにはかなりの修繕をしないと難がある状態だった、

というようなことは実際当社でも経験があります。

物件の権利等の状況によりどういった手間がかかるのか。借り手がつくような立地・状態であるのか。売却する場合いくらぐらいなのか。

判断材料の一つになると思います。

私たち北海道恵庭市の(株)不動産の窓口は、

売買、賃貸、賃貸管理、空き家空き地管理などを取り扱う不動産会社です。

恵庭市、千歳市、北広島市などで、

「売るか貸すか、決められない」といったお悩みなどございましたら、

ぜひお気軽にご相談ください！

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