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2020年01月09日
不動産の窓口ブログ

「賃貸している家を売りたい!」…けど、そう簡単ではありません。

築年数も古くなり、あちこちガタがきて修繕費も馬鹿にならない、貸しにだしている戸建住宅。

「売りたい」というご相談は大変多いです。

どうやって手放せばいいのでしょうか。

賃貸戸建を売却するには…

今現在賃貸に出していて、人が居住しているような状況の賃貸物件を売りに出す、という場合、方法としては主に3つです。

 

現入居者に退去してもらい、中古住宅や、解体して更地として売る

現入居者に購入の意思を確認し、現入居者に購入してもらう

賃貸したまま、「オーナーチェンジ」物件として売る

 

それぞれどんなメリットやデメリットがあるでしょうか?

退去してもらって中古住宅・更地として売る

退去して貰って、中古住宅や更地として売却することは、

「一般の相場通りの金額で売却できる」というメリットがあります。

中古住宅としての相場、更地の土地としての相場の金額です。

他の方法ではある程度値下げせざるをえないところがあります。

 

しかし、最も手間がかかるのもこの方法でしょう。

まず、入居者さんに退去してもらう必要があるわけですが、素直に退去してくれるとは限りません。

法律上、立ち退きには「正当事由」が必要で、これには当然「売却のため」などというのは含まれません。

借りられている入居者さん向けの記事ですが、簡単に解説していますので下記の記事もご参照ください。↓

簡単に言えば、スムーズに退去してもらうためにはそれなりの立ち退き料を支払う必要があります。

場合によっては数百万にもなりますから、家がちゃんと売れればお金が入ってくるとしても、それよりも前に用意するとなると、なかなか簡単な話ではありません。

 

現入居者に購入してもらう

現在住んでいる人に家を購入して貰える、というのは、

広告を出したりして購入者を待つ必要もないので大変スムーズです。

売るために解体したり、修繕したりする費用も手間もほとんどかかりません。

 

しかし、まず第一の関門が「賃貸住宅に住んでいる人に購入の意思があるか」の問題。

そこをクリアしても、「資金があるか」「ローン審査が通るか」といったような問題もあります。

購入の意思はあるので、と話を進め、結局ローンが通らず買えない…となると話がふりだしに戻ってしまいます。

 

また、売却額ですが、

いままで賃貸に出しており、家賃を何年か受け取っていた…ということをかんがみると、

相場よりもいくらか値下げすべきであろう、というのが一般的です。

借りて住んでいる人からすれば、相場と同じ額で購入するなら、借りて住んでいたほうがいいわけです。

「その値段じゃ買わない! 退去もしない!」となれば話は進みません。

前項の通り、退去してもらって中古住宅として売るにしても、立ち退き料などを支払う必要がでてくるわけですから、

今まで何年間、いくらの家賃を受け取ってきたのかを一度確認して、適切な金額の値下げを提示するのがいいでしょう。

 

オーナーチェンジ物件として売る

オーナーチェンジ物件…つまり、借りている人から見ると「オーナーさん(大家さん)が変わる」という売り方です。

入居者さん側には大きな迷惑がかかることは無いでしょう。家賃の振込先が変わったり、管理方針が変わったりはすることになるかと思いますが。

 

安い中古住宅を購入して、賃貸物件として経営する、という方は多いです。

条件さえ合えば、わりと早く買い手がつくことも多いです。

が、賃貸経営をする、ということであれば、当然利益が見込めなければ購入には至りません。

買い手側が希望する利回りになるまで、価格を値下げする必要があります。

経営目線で見る買い手の方は見る目も厳しく、提示額から更に「ここが傷んでいるから値下げを」などと値交渉が入るケースも多いです。

 

地域によっても差はありますが、一般的な相場に比べると、かなり大幅な値下げをする必要が出てくる可能性が高いです。

仲介業者の体感として、売却後に色々な瑕疵について問い合わせがきて手間がかかることも多いです。

買い手さんも商売ですからね。

 

難しい問題…よろしければご相談ください!

一般的に、賃貸戸建は長期入居される方が多く、

高齢になったオーナーさんに賃貸経営が難しくなったり、かといって引継ぐ人もいない…というケースは増加傾向にあります。

考えたけれどまとまらず、最終的には「もうしばらく貸し続ける」という方も…難しい問題です。

 

 

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