不動産の窓口
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2020年09月14日
不動産相談窓口

調整区域の物件を買取り致しました!

不動産の窓口では調整区域の物件も多く取り扱っております。

当社の調整区域の物件に対するスタンスと、調整区域売買の問題点についてご紹介します。

当社は、調整区域の物件のお悩みを解決したいと考えています。

恵庭市戸磯の調整区域の古家と倉庫と原野を買取りました。

土地の広さ約320坪、家屋と倉庫(ログハウス)です。

 

最近、2つのご相談が非常に多いです。

1つは、「終活」による不動産等の整理のご相談

2つ目は、離婚に伴う不動産の査定の依頼

(財産分与に伴う家の査定は、後日あらためて記事にいたします)

 

 

調整区域は制限も多く、取り扱いしない不動産会社も多いです。

他社さんに断られた方も、当社にご相談ください。

不動産会社によっては調整区域を扱わないところも多く、同業他社から当社を紹介されるケースも多々あります。

 

当社がなぜ調整区域の原野や家屋(古家)などをお取り扱いさせていただくのかといいますと…

ひとえに会社イズムでしょうか。

 

当社の前身である「不動産の輩世」は昭和63年4月に創業し、恵庭市で約32年間、営業をさせていただきました。

私が入社したのは平成9年ですから、かれこれ20年以上、私も不動産業に携わってきたことになります。

 

「不動産の輩世」の創業者である永山氏は、

当時から農業問題や空き家問題に関心があり、

離農した農家さんの家屋が空き家になってボロボロになっていること、

また、家の処分に困っていることなど、恵庭市の農村部等の空き家問題に力を注いでおりました。

 

今でこそ、空き家問題は社会問題になっておりますが、私が入社した当時から永山氏は、この問題に注視していたことになりますね。

 

なので、私も調整区域の物件売買には、たくさんの場数(経験)を踏ませていただきました。

 

 

不動産のことで困ってる人の相談に乗ることが不動産会社の使命です。

調整区域の物件をお取り扱いすることは、正直、二束三文ならぬ手間隙金赤字となることが多いです。

ただ、ご相談される方は、本当に藁をもすがる思いで当社にご相談されます。

何社にも断られたのちに、当社に辿り着いた、ご相談者様も多数おられます。

 

不動産のことで困っている人に手を差し伸べることが不動産会社の使命ではないでしょうか。

特に地元である恵庭市の不動産については、すべての問題を解決をしたいと思っております。(あくまでも希望的観測ではありますが…)

 

 

昔、購入して建てた、市街化調整区域の建物

相続した市街化調整区域のご実家

原野商法が流行った時代に購入された原野や山林

バブル期に開発行為された温泉権利付きの土地や立木

 

これらの不動産のご相談は、経験と知識のある、そして最後まで相談にのってくれる不動産会社にご相談ください。

調整区域の物件売買の主な問題点

では、調整区域の物件には、どんな問題が生じるのか。

調整区域とは、簡単にいうと市街化を抑制する地域のことをいいます。

全ての開発行為に許可が必要となります。

基本的には、この開発行為の許可が、農林漁業の建物以外では、公共事業その他の例外的な立地上の許可基準に該当するとき以外は認められません。

つまり一般の人の住宅や会社、倉庫などは建てられないのが原則です。

 

え?でもあそこの調整区域に、最近、新築が建ったよね?

たまに、調整区域で建築している風景をみることがありますよね。

これは、前述の例外で認められた開発行為です。

私もいくつかの例外事案を取り扱いさせていただきました。

例えば、元々同じ恵庭市の違う市街化調整区域に住んでいた人が、公共事業で立退きしなければならなくなったとき、いわゆる土地収用の場合です。

深く慣れ親しんだ田舎の雰囲気は市街化区域には到底ありません。

こういった場合は、金銭的な補償以外に、別の市街化調整区域の土地にて家を建てる許可がでることもあります。

ほんの一例ですが。

 

ん?元々市街化調整区域に住んでいる?

ではなぜ市街化調整区域に住めるのか、または家があるのか。

理由は大きく2つ。

1つ目は、前述の農林漁業の建築物、分かりやすく言うと、農家さんの家ですね。

これが代々相続されてきて現在に至っているケース。

途中でたとえ農家を辞めても住むこと、所有することは許されます。

この場合、増改築なども比較的ゆるく認められます。

 

厳密には言葉が足りませんが、分かりやすく簡潔に述べております。

 

市街化調整区域は途中からできた!

2つ目は、元々そこは市街化調整区域ではなかったから。

昔は分かりやすくいうと、自分の土地に家を建てるのは自由でした。

 

昭和43年(1968年)に都市計画法というものが制定され、この法律のなかに「区域区分制度」と「開発許可制度」が導入されたわけです。

(施行は昭和44年6月)

 

「開発許可制度」は、よーいどーん!でスタートできますが、区域区分制度は、よーいどーん!では分けることはできませんよね。

 
なぜなら、区域区分制度とは、どこからどこまでを「都市計画区域内」にするのか?

その都市計画区域内のどこを「市街化区域」にして、どこを「市街化調整区域」にするのか?ということだからです。

ましてや、昭和43年(1968年)の恵庭は…千歳郡恵庭町です。

ちなみに、その17年前の昭和26年(1951年)までは「恵庭村」でしたからねー。

そして、都市計画法制定から2年後の昭和45年(1970年)に、晴れて!「千歳郡恵庭町」から「恵庭市」になったわけです。

その間にも、土地を買って家を建てたい人はたくさんいますよね。

また、土地を買っても直ぐに家を建てるとは限りませんし、元々ある自分の土地に将来家を建てようと思っている人もたくさんいますね。

さらに、これから市街化調整区域になる地域にも既存宅地はそこそこあったわけです。

その人たちに対し、「明日からその地域は市街化調整区域になり、家を建てることはできなくなります」とは、いきませんよね。

 

市街化調整区域の中古住宅は住宅ローンが組めるのか?

新都市計画法が施行される昭和44年6月以前、および、都道府県、市町村が都市計画を決定し、「この地域は市街化調整区域だ」と決める前までに建っている家は、

現行法以前の法律に基づいて建てていますので、基本的には今の法律は適用されません。

建て替え、売買などにも比較的有利ではあります。

比較的有利とは何か?

例えば、建て替え可能な住宅であれば、金融機関の住宅ローンの対象物件となります。

逆にいうと、そうでない場合は、住宅ローンの対象物件にはならず、現金で買うしかありません。

 

新都市計画法が施行され、都道府県、市町村が都市計画を決定し、その地域が市街化調整区域になった以降に、土地を購入した場合は、新法が適用されますので、

先述のように、基本的には家を建てることはできなくなりました。

これ以降に建った家、例えば農家さんの家などについては、新法適用のため新たな所有者(相続等以外の)が家を建て替えることは原則できません。

 



では、この二つの間はどうなるのか?

この二つの間とは、「今後、ここは市街化調整区域だ」と都市計画で決定されるまでの間に、土地を買って、もしくは、元々所有していた土地に、将来、家を建てる予定をしていた場合のことです。

当然、家の着工や完成は、都市計画にて市街化調整区域に決定された後になるわけです。

簡単にいうと、移行期間として限定的に許されたんですね。

旧法と新法の狭間ですね。

いついつまでに家を建てるならOKというように。



この場合、新たな所有者が家を建て替えできるかというと、グレーゾーンですね。

不可能ではありませんが、100%可能でもありません。

当時の持ってた人が建てる家だから、都市計画決定後でも、限定的に許可されたわけです。

それが他人に売買された際、というか売買すること自体にも、用途変更(ここでいう用途変更とは地目を変えることなどではありません)が必要となります。

つまり「Aさんの専属家屋だから市街化調整区域に例外としてある建物を、Bさんが新たな所有者として住居として住む」という手続きですね。

 

これは届出ではないので、当然、許可されないこともあります。

ここがまず第一関門です。

この手続きが通り、Aさんの権利を引き継いだうえで、開発審査会の審議を受け住宅の建て替えが許されれば、建て替えることはできますし、

当然、審議の結果、許されないこともあります。また、今回はダメでも、もしかしたら将来は許可されることも考えられます。

 

なぜかというと、そもそも建て替える権利があるのかないのか。

権利があっても、今、建て替える必要があるのか。

例外としての建物を商品にはできませんよね。

それらが審議されるわけですから、権利があるとはいえ、建て替えられるとは限りません。

そうなると、住宅ローンを組むのは難しくなります。

 

以上、何度も申し上げますが、分かりやすく簡潔に述べておりますので、説明不足な部分がありますので、ご承知おきください。

昔、購入して建てた、市街化調整区域の建物

相続した市街化調整区域のご実家

原野商法が流行った時代に購入された原野や山林

バブル期に開発行為された温泉権利付きの土地や立木

 

これらの不動産のご相談は、経験と知識のある、そして最後まで相談にのってくれる不動産会社にご相談ください。

 



不動産の窓口(恵庭)までお気軽にご相談ください。

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