令和9年12月31日まで延長！空き家の相続は３年以内に売るのがお得！

親が一人で住んでいた家を相続し、その後手放せずに持ち続けている方は多いと思います。

将来自分が使うかも…といった方もいらっしゃいますが、一方でなんとなく持ち続けている方も多いです。

思い出があったり、家財の処分が大変だったり…と親の家となればあるものですが、

「相続から3年以内に売れば3,000万の控除」の特例は期限があります！

空き家相続3,000万円特別控除、というのをご存知ですか？

譲渡所得（売却などで得た所得）に対する所得税の控除の特約で、

正式名称：被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

「相続」または「遺贈」により取得した「被相続人の居住用家屋またはその敷地等」を、「相続の開始があった日」から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ると、譲渡所得から最高3,000万円が控除されるという、令和5年12月31日までの特例です。

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令和9年12月31日まで延長されることとなり、

また、令和6年1月1日以降の譲渡については、要件が一部拡充されることとなりました。

 

ちょっと専門用語が多いのでご説明しますと、

「相続」とは、相続開始日から、被相続人（故人）が所有していた財産及び一切の権利義務を「法定相続人」が受け継ぐことです。
 

「遺贈」とは、遺言により人に財産を無償で譲ることです。

受遺者は法定相続人以外の第三者、法定相続人、法人でも可能です。
 

「相続の開始があった日」とは、「相続開始日」＝「死亡日」となります。

似た言葉に「相続の開始があったことを知った日」がありますが、立証する必要があります。

控除を適用した場合と、しない場合でどのくらいの差があるものなのか…気になるところですよね？

大した差がないなら手続きも面倒くさいな～という人も多いかと思います。

たとえば、北海道恵庭市恵央町にある昭和50年新築の木造2階建ての実家とその敷地100坪を相続したとしましょう。

仮にこれが2,000万円で売れた場合・・・

当時の契約書や領収証などがなければ、売値の5％である100万円が取得費、仲介手数料などの売却諸費用が仮に100万円かかった場合、2,000万円-200万円＝1,800万円が、長期譲渡所得（5年を超える所有/親の所有期間と加算）となります。

税金は・・・1,800万円×20.315％＝3,656,700円

365.6万円（所得税15％+(15％×復興特別所得税)　住民税5％）ですよ（泣）

 

これが特別控除適用となれば！

1,800万円（譲渡所得）-3,000万円（特別控除）＝所得額0円＝税金0円

このように、かなり大きな差です。

売却額等によって違いますので、一例としてご参照ください。

特例の対象となるのは、「被相続人居住用家屋」および「被相続人居住用家屋の敷地等」となっています。

「被相続人の居住用家屋」とは

①昭和56年5月31日以前に建築されたこと

②区分所有建物登記がされている建物ではないこと

③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

の条件に該当するもののことを言い、 

「被相続人の居住用家屋の敷地等」とは

上記家屋の敷地（土地）またはその土地の上に存する権利

のことを言います。 

「土地の上の存する権利」というのは、たとえば「借地権」のような、その土地自体ではないけどその土地と同等の価値がある…と判断される権利のことです。

 

「相続」または「遺贈」により取得した「被相続人の居住用家屋またはその敷地等」を、

「相続の開始があった日」から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ると、譲渡所得から最高3,000万円が控除されます。

但し、売却代金が1億円以下であること。

これらが特例の適用条件の、一番大きな部分となります。

もう少しだけ適用要件があります。

【ア】　相続の時から譲渡（売却）の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。
　　◆自分（相続人）で住んだり、賃貸してたらアウトってことですね。

【イ】　譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること
　　◆中古物件として売却する場合は耐震リフォームが必要となります。

ただし、令和6年1月1日以降に譲渡（売却）する場合は、

売買契約等に基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年２月15日までに耐震改修又は除却の工事を行った場合、工事の実施が譲渡後であっても適用対象とする。

と、要件が拡充されました。

つまり、これまでは「売主が耐震改修または解体をしてから売る」必要があったものを、

「買主が自分で期限（翌年2/15）までに耐震改修や解体をするなら、売主がやらなくても対象になる」ということです。

特例を使いたくても解体費用や改修費用は出せないよ！という人も多かったでしょうから嬉しい拡充ですね！

土地として売る場合の適用要件は、建物を売るとき同様に、

相続から解体・譲渡までの間に事業の用、貸付の用、居住の用及び構築物の敷地の用に供されていたことがないこと、です。

前項の通り、こちらも拡充によって令和6年1月1日以降は「買主が期限までに解体するなら、売主が売却前に解体しなくてもよい」こととなります。

※概要を説明しているだけですので、この他にも適用要件はありますのでご注意ください。また、内容を保証するものではありません。

 

令和9年12月31日までの特例です！

 

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