リスク高まる築30年以上のアパート、壊して売りたいけれど…立ちはだかる壁

北海道恵庭市では築30～40年経ったアパートが増え、

老朽化や自身の高齢化から手放したいけれど…というご相談も増えてきています。

今回、買取させていただいたアパートは、昭和60年築(築35年)、木造2階建、1DK×2戸、1R×6戸、延べ床面積200.88㎡、土地面積180.31㎡(54.54坪)

 

古いアパートは、年々修繕費がかかり、経営リスクも高まります。

 

アパートの寿命が尽きたら、解体して更地で売買しよう。と思われてるオーナーさんもおられます。

 

しかし、北海道恵庭市は今（令和元年～3年現在）は住宅用地が不足気味で高値がついていることが多いですが、

通常の状況であれば、どんなに土地が高く売れても、せいぜい坪10万円です。

アパート解体に、木造2階建て300㎡で300万円から500万円かかります。

 

50坪程度の土地だと、それだけでちょんちょんになってしまい、売買手数料やその他の税金を考えると赤字になってしまいますよね。

アパートを解体するためには、全てが空室でなければなりません。

どんなに古いアパートでも、愛着を持って、また、そこに腰を据えて住まれてる入居者さんがいるものです。

 

では、古くなったアパートを解体するという理由で、退去をしてもらうことは可能なのか？

 

強制力を持って、無条件に退去してもらうことはできません。

 

賃貸借契約は借地借家法が適用されますが、賃貸人いわゆる所有者・オーナー・貸主の都合にて契約を解除、いわゆる賃借人(借主・入居者)に出て行ってもらうためには、

6ヵ月以上前(6ヵ月以上1年未満)の通知と正当事由が必要となります。

 

この正当事由ですが…裁判で認められることは、ほとんどありません。

少なくても、立退き料ゼロでは、まず認められないと考えた方がいいです。

なぜならば、正当事由とは

①     賃貸人または賃借人が当該建物を使用する必要性の有無

②     賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況および現況

③     賃貸人からの建物の明け渡し条件、または、明け渡しと引き換えの財産上の給付の申し出

これらを考慮して、正当な事由であると認められなければ、更新拒絶も満期解約も途中解約もすることはできません。

この正当事由の判断にあたっては、

①を主たる要素とし、②③は従たる要素として考慮すべきであり、

③については、それ自体が正当な事由を基礎づける事実ではなく、他の正当事由を補完するに過ぎないものである。


と、東京地裁平成25年12月24日では述べられています。

 

この判例を聞いて、

「じゃー、立退き料なんて払わなくていいじゃん」と思う人もいるかも知れませんが、

立退き料などの金銭的な給付は補完に過ぎず、これだけでは正当事由の基礎にはならないよ、

つまり、立退き料を払っただけでは、立退きさせることはできないよ、という意味ですので誤解しないでくださいね。

100点満点の方法はありません。

少なくとも、今と今後を見据えて、将来設計と対策をすることが唯一の方法と考えます。

「定期借家契約」「取壊し予定建物の賃貸借契約」「一時使用の賃貸借契約」などありますが、全てにおいて注意が必要となります。

今回の買取りは静岡県にいってきました。

お茶とお蕎麦が美味しい街でした。

 

買取させていただいた物件は築35年で、損耗状態も決して良好ではありません。

これは日頃の管理も影響しますが、建てた会社、建物の素材、建て方などの根本的事由によるものも大きいです。

昭和の後半から平成の初期にかけて、アパートなどの建設ラッシュがありました。

それから30～40年が経過し、木造のアパートは寿命が近づいてきております。

今もある意味、建設ラッシュなので、30～40年後は同じ問題が生じるかもしれませんね。

 

今は手放す必要がないアパートも10年後をお考えください。

たぶんですが、法律の消費者保護は今よりももっと厳しくなっていると思われます。

解体費用などの物価も上がると思われます。日々の経費も上がると思います。

この数年で考えても、最低賃金しかり、消費税しかり、コンビニのおにぎりしかり、値上がりしていますよね。 

では、北海道の土地の価値は上がるのか？

人口は減少、車も自動化、オンライン化によるどこでもなんでもできる社会など、正直、土地が上がる理由は見当たりません。

 

建物の価値は下がる、土地の価値も下がる、逆に諸経費は上がる

築30年を超えた物件は、まさしく、今後、このような状況下での運営となります。

 

「このアパートもあと10年だな」「俺がアパート持ってるのもあと10年だな」と思っている方は、それは10年後では手遅れになるかもしれません。

林修氏ではありませんが、それは「今でしょ」と、弊社は考えております。

 

売却だけが全てではありません。

5年、10年、15年計画をたて、対策と運営、目的と目標を定めることが必要なのではなきでしょうか。

 

不動産の窓口(恵庭)では、宅地建物取引士だけではなく、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランニング、MBA資格を有するスタッフが在籍しております。

アパートや貸家の今と今後について、是非、ご相談いただければ幸いでございます。

 
 

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