【はじめてのアパート契約】賃貸契約書って結局どこを見ればいいの？

はじめて部屋を借りる、

または今まで親の名前で借りていたけど、これから自分の名前で部屋を借りる、という方の前に立ちはだかるのが、

アパートやマンションの「賃貸借契約」。

文字がたくさん書いてあるし、よくわからないからと言われるままに契約してませんか？

契約時にきちんと契約内容を把握していないと、

いざトラブルが起きた時や退去する時に、「そんなこと知らなかった…」「そんな費用がかかるの？」となることは少なくありません。

でも、契約書って長いし、字が小さいし、説明されてもよくわからないことも多いと思います。

もちろん、全部内容を理解するにこしたことはありませんが、最低限押さえておきたいポイントを知っておきましょう！

書式は不動産会社によって違っていたりしますが、

書いてある内容については、大体同じようなことが書いてあります。

実は、賃貸契約の内容が書かれている書類というのはおおまかにわけて２つあります。

まずは

①賃貸借契約書：契約の内容について書かれている書類

②重要事項説明書：契約にあたって、特に重要で説明が必要なことが書かれた書類、「重説（じゅうせつ）」と略して呼ばれることもある

他にも「念書」や「規約」があることもありますが、物件や管理者によりけりです。

①と②は内容が被っている部分も多いですが、②は「重要事項」の名の通り、特に大切なことが書いてある書類です。

不動産屋を通して契約する場合は、契約書の説明より前に、かならず②の重要事項説明というのが説明されることになるので、こちらの内容をよく聞くようにしましょう。

重要事項説明書というのは、大まかに言えば不動産業者が、借りる人に対して「あなたが借りようとしているところはこういうところですよ。こういった部分に注意が必要ですよ」と説明するものです。

この説明は不動産仲介業者の義務となっているので、不動産業者を利用してお部屋を借りる場合は、必ず説明を受けることになります。

重要事項説明書には、以下のようなことが書いてあります。

【契約を行う業者の情報】

取引するための免許を持っていることや、説明する人の名前

【物件に関する情報】

誰が貸主なのか
建物の登記されている情報
建物の建っている地域の、建築に関する制限などについて
地震、津波、水害などの危険性がある造りや立地なのかどうか
石綿（アスベスト）が使用されていないかの調査がされているかどうか
水道・ガス・電気などの設備の状況
建物や部屋にどんな設備があるのか

【契約・取引に関する情報】

賃料や、賃料以外にかかるお金
どういうときに契約が解除になるのか
損害賠償や違約金といったものがあるのか
契約期間がいつからいつまでで、更新はできるのかどうか
用途の制限（居住専用や事務所専用など）、利用の制限（やってはいけないこと）
敷金等の精算について
誰が物件の管理をしているのかについて
この他、特別に取り決めておきたい内容についてなど…

重要事項説明なので重要じゃないところは無いのですが、

特に注意して見ておきたいのは、【契約・取引に関する情報】かと思います。

「こんなことをすると契約が解除になるよ」「この契約は更新できるよ/できないよ」

「こんなお金がかかるよ」「敷金はこういうときはかえってこないよ」

ということなどが書いてあるので、特にトラブルになりやすい部分の内容です。

ちなみに、重要事項説明というのは宅建業者…不動産会社の義務なので、

アパートオーナーさん個人と直接契約する場合は、重要事項説明は無いかもしれません。

重要なところを専門家に説明して貰えない、ということなので、借りる側にも知識が要求されることになります。

直接借りる場合は気を付けましょう。

重要事項説明書は、「不動産業者が、借りる人に対して、『あなたが借りようとしているところはこういうところですよ』と説明するもの」とご説明しました。

一方賃貸借契約書というのは、「貸す人と、借りる人は、こういう内容で契約をしますよ」というものです。

【物件に関する情報】については、重要事項説明書のほうが詳しく書いてありますが、

【契約・取引に関する情報】については、契約書のほうがたくさんの条項などが並んでいて詳しく載っています。

この契約書にたくさん並んでいる条項、というのがみなさん読む気がせず飛ばしてしまうのかと思いますが、

よく確認しておきたい部分は以下です。

■契約期間が満了したらどうなるのか

契約期間が満了したら、更新してその後も住むことができるのか、
それとも退去しなくてはいけないのか、きちんと確認しましょう。
更新のとき手続きやお金が必要なのかについても確認しましょう。

■お金に関すること

お部屋を借りるにあたって発生するお金は何種類もあります。

・家賃や共益費等
・敷金
・更新料
・違約金
・手数料（更新事務手続きや、車庫証明の発行など）
・修繕等の費用（入居中になにか壊してしまったときなどのお金）
・原状回復費用（退去時に汚したり壊したりしたものを回復するためのお金）
・支払いの延滞金
　などなど…

各条項の他、「特約事項」などの欄にも記載してあるかもしれません。
わからなかったら、不動産屋に「お金に関することはどこですか？」と聞いてしまってもいいです。

特に、原状回復費用はトラブルになりやすい部分です。
これについては詳しく説明するととても長くなるので、別の記事なども参照してみてください。

▶【賃貸初心者向け】退去時お金を請求されないために、何に注意して暮らせばいいの?

■禁止・制限される行為や、やらないといけないことについて

賃貸住宅で生活するにあたって、やってはいけないことや、やらないといけないことが書いてあります。
迷惑行為をしたり、騒音をたててはいけない。
ごみの分別ルールを守らないといけない、などなど…。

■部屋の設備などが壊れた場合のこと

生活していれば、水がでなくなったり、エアコンがつかなくなったり、
うっかり物をぶつけて壁に穴をあけてしまうこともあります。

そういったときはどうすればいいのか、お金は誰が負担するのかなどを確認しましょう。
「電球などの消耗品は自分で交換してください」といったことも書いてあると思うので、目を通しておいてください。

■オーナーさんから契約を解除されるケースについて

こういうときに契約を解除されますよ、ということが書いてあります。

■退去について

別のところに引っ越したいときはいつ連絡すればいいかなどを確認しましょう。
繰り返しになりますが、原状回復についてもきちんと目を通しておいてください。

■特約について

条項にない、特別な内容の契約ごとなどが書いてあります。
条項と特約の内容が食い違っている場合、特約のほうが優先されることになっています。
必ず、しっかりと確認しておいてください。

また、借りる人側から、オーナーさんに対して特別に約束して欲しいことがあったりする場合も、ここに記載されることになります。

この他、連帯保証人がいる契約の場合は、連帯保証人に関する内容などもよく確認しておきましょう。

この他、

「使用細則」であるとか、「別紙のペット契約条項」であるとか、

入居する物件や、契約内容によって、色々な条項が並んだ紙を渡されるかもしれません。

わざわざ別の紙にしてあるということは、大事なことだということです。

流れ作業でサインやハンコをしないように気を付けましょう。

重要事項説明書や契約書は、わかりにくい独特の文章で書いてあることが多く、読んでも理解できないことがあるかもしれません。

そんなときはためらわずに、不動産会社などに内容を確認してください。

退去の時になって「退去時に清掃費用がかかるなんて知らなかった！」なんてことは避けられると思いますし、

逆に、悪質な管理会社やオーナーから、重要事項説明や契約書に記載がなかった費用を請求されたときに、自分で気づくことができるかもしれません。

そして、重要事項説明書や契約書は、退去するときまできちんと保管しておくことも大切です。

部屋や家を借りるというのは決して簡単なことではありませんし、

詐欺まがいの請求をされたり、金銭関係のトラブルに巻き込まれる可能性もあるものです。

知識を身につけて、安心して暮らせるようにしましょう！

 

北海道恵庭市の不動産会社

(株)不動産の窓口

https://f-madoguchi.jp/

他にも賃貸契約の内容の理解を手助けする記事がございます。

よろしければご参考にご覧ください。

▶学生さんに多い「親が契約者」のアパート・マンション一人暮らしでも、契約のことを知っておこう！

▶高額な原状回復費用に「国交省ガイドライン」で対抗…する前に知っておきたい注意点！

▶何書いてあるか全然わからない！「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」て結局なんなの？

▶【善管注意義務って？】退去時お金を請求されないために、何に注意して暮らせばいいの?