貸家にしてる土地建物の買取事例

北海道恵庭市黄金南の土地(貸家)をお買取りさせていただきました。

こちらの土地は建物があり貸家としてご入居者様がいる物件でした。

3年前よりご相談があり、建物の老朽化と、売主が遠方にお住まいのため管理ができないことなどから、

ご入居者様にご退去していただき、建物解体のうえ、更地として売却をしたいというご相談でした。

相続、転勤、その他の理由で、

ご実家やご自宅が北海道(恵庭市)に貸家としてあり、お住まいは東京などの遠方に、

という例はたくさんあります。

貸家にする当初は将来Uターンの可能性があっても、

その後、新しい地に根づき北海道には戻らなくなったという例もたくさんあります。

そして、その貸家が築40-50年と老朽化していることもたくさんあります。

住宅着工数が歴代で一番多いのは昭和48年ですので、

この年代の住宅が多いのは当然となりますね。

もちろん可能です！

が、売るのは少し手間がかかり、大きく分けて3つの方法があります。

①貸家の建物解体更地売却

貸家として貸している以上は、ご自身(所有者様)のご都合で簡単に退去してもらうことはできません。

時間をかけ丁寧にご入居様とお話し合いを重ね、場合によっては金銭的な解決も必要になるかもしれません。

この、いわゆる「立ち退き交渉」は、ご自身か弁護士しかすることはできません。

まずはご相談ください。

②オーナーチェンジ売却

投資物件いわゆるオーナーチェンジとして売却する方法。

③空き家になるまで待って売却

自然にご退去されるまで待つ方法。

貸家の売却は主にこの3つの方法となります。

この方法の最大のメリットは、

土地の更地価格としての相場で売却することができること。

単純に土地の価格としては一番高くなります。

また、更地としての売買の方が売れやすいというメリットもあります。

デメリットとして、ご入居様の立ち退き交渉が必要となります。

立ち退き交渉、不動産会社に売却を依頼すれば全部やってくれると思っているご相談者様、売主様も多いかもしれませんが、

「立ち退き交渉」は「法律行為」となりますので弁護士以外はできません。

やっている不動産会社は非弁行為となりますので違法となります。

違法な方法で立ち退きが成ったとしても、無効、取消し、損害賠償を請求される場合もありますので十分にご注意ください。

依頼者(所有者等)が悪質とされた違法判決もありますので十分ご注意ください。

不動産の窓口(恵庭)では、

貸家の所有者様と貸家のご入居様の双方の立場に立ち、

それぞれサポートやご相談を承らせていただきますが、

立ち退き交渉そのもの(その範囲)については非弁行為となりますので承ることはできません。

当事者間で円満解決ができなければ弁護士に依頼するしかありません。

また、依頼したから成功するとは限りません。

①の場合は、立ち退き交渉の「手間暇金」がかかり、

且つ、「成果が不明」ということが一番のデメリットとなります。

メリットは、貸家のまま売却しますので、

他の方法に比べ、早く売却することが可能となります。

デメリットは、売却価格が投資物件として算出する金額となりますので、

①より安くなることが考えられます。(恵庭市の場合)

空き家になるまで待てば相場で売却ができますし、

立ち退き交渉や立ち退き料も必要ありませんが、

この方法のデメリットは、

売主様のそれぞれの事情にもよりますが、いつになるか全くわからないということです。

土地相場が上がっていくような都市部なら良いのですが、

空き家になるまでの間に土地相場は下がるかもしれませんし、

相続などが発生することも考えなければいけません。

具体的に、金額としてはどのくらいの差が生まれるかも気になるところです。

たとえば、

土地100坪、
相場が坪10万円、
木造2階建35坪の築40年の建物、
賃料が月額6万円

だった場合を仮定して、計算してみます。

①貸家の建物解体更地売却

土地が100坪、坪10万円ですので1,000万円。

建物解体等の費用250万円。

差し引き750万円となります。

そこから、立ち退き交渉に金銭が発生することも考えられます(引っ越し費用等)し、

退去してもらうことができないことも考られます。

成果は不明です。

仮に金銭負担がなければ750万円、100万円なら650万円となります。

②オーナーチェンジによる売却

月額賃料が6万円ですので年間72万円となります。

建物の修繕履歴や状況にもよりますが、

築40年木造建物ですと、表面利回りが15%で480万円〜12%600万円が一つの目安となります。

①よりは金額が下がる可能性があります。

③空き家になるまで待って売却

いつ空き家になるかはわかりません。

相続などの諸事情も発生せずに売却することができた場合でも、

相場が下がっている可能性も「地方」では考えられます。

また、解体費用が今後安くなる可能性は極めて低いです。

人件費も上がれば、廃材の処分費用は、産業廃棄業界のイノベーションが起こらない限り、確実に高くなります。

仮に、土地の相場が2割下がり、建物解体等費用が2割上がっていた場合。

土地が100坪で坪8万円となれば800万円、

建物解体等費用が300万円となりますので、差し引き500万円となります。

しかし、たとえば5年後のことであれば6万円の賃料が5年分で360万円の収入が得られてることにはなります。

①貸家の建物解体更地売却
②オーナーチェンジ売却
③空き家になるまで待って売却

それぞれの状況によって異なりますが、一般論として、

土地相場が高ければ①、

貸家等の賃料が高ければ②、

ご入居様の退去予定、退去予想ができるのであれば③

となります。

何を重視するか、どういう状況なのかでベストな売却方法は変わってきますので、

都合に合う売却方法を選ぶのが良いでしょう。

ただし、

「貸している家の人に退去してもらう」

ということをしっかりと重く受け止める、認識することから始めるべきだと思います。

立場や事情は所有者様だけにあるのではなく、

借主様・ご入居者様の双方にあるものです。

売買の損得よりも、お互いがwin-winになることを目指すことが、

結果として一番得を得る(徳を得る)ことになります。

不動産の窓口(恵庭)では、

それぞれの事情、事案に合わせたアドバイス、サポート、ご相談を承らせていただいております。

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